Abogados de ejecución hipotecaria indebida

Qué hacemos y qué no hacemos

Nuestro bufete no ofrece servicios de modificación de préstamos, negociación de suspensión de pagos ni rescate ante ejecuciones hipotecarias, y nuestro bufete no acepta honorarios por adelantado por esos servicios. Por separado, el artículo 2944.7 del Código Civil se aplica a una hipoteca o escritura de fideicomiso garantizada por un bien inmueble residencial de cuatro unidades de vivienda o menos. Prohíbe cobrar o recibir compensación por gestionar o intentar gestionar una modificación de préstamo u otra forma de suspensión de pagos hipotecarios antes de que los servicios prometidos se hayan prestado por completo.

Lo decimos primero porque los propietarios en incumplimiento son un blanco frecuente. Los avisos de incumplimiento son registro público, y el patrón es que alguien se acerque poco después de que se registre uno, con la promesa de que se puede detener la venta y una petición de dinero por adelantado. Si alguien le pide un pago por adelantado para tratar con su prestamista, deténgase y verifique con quién está hablando.

Lo que atendemos es el lado de los bienes inmuebles: los defectos en cómo se llevó la ejecución, las disputas sobre la deuda o el instrumento de garantía, la situación frente al saldo deudor, y las cuestiones de título que vienen después de una venta.

Los plazos, y la fecha que de verdad importa

La mayoría de las ejecuciones hipotecarias en California son extrajudiciales, se llevan a cabo bajo el poder de venta de una escritura de fideicomiso y se rigen por el Código Civil, secciones 2924 y siguientes.

Se registra y se notifica un aviso de incumplimiento. Deben pasar al menos tres meses. Después puede registrarse y notificarse un aviso de venta, y la venta no puede ocurrir antes de 20 días después de él.

El derecho a rehabilitar el préstamo pagando lo atrasado más los costos por lo general dura hasta cinco días hábiles antes de la fecha de venta. Esa fecha límite, y no la de la venta, es contra la que hay que planear, porque casi todas las opciones dependen de en qué lado de ella se encuentre usted.

Las ventas se posponen con frecuencia y un aplazamiento no reinicia la secuencia. Tratar la primera fecha como real es más seguro que dar por hecho que se va a mover.

Qué deberá usted después

Esta es la pregunta que la mayoría de los propietarios realmente necesita que le respondan, y depende de tres disposiciones.

El Código de Procedimiento Civil, sección 580d, impide una sentencia por saldo deudor sobre un pagaré una vez que el fiduciario ha vendido la propiedad bajo un poder de venta. Como la mayoría de las ejecuciones hipotecarias en California son extrajudiciales, esta es la protección que aplica con más frecuencia.

La sección 580b impide el cobro de un saldo deudor sobre un préstamo de dinero de compra garantizado por una vivienda para no más de cuatro familias ocupada por el comprador, sin importar cómo se haya llevado la ejecución. Si un refinanciamiento conserva esa protección depende de los hechos del refinanciamiento.

La sección 726, la regla de una sola acción, obliga al prestamista a acudir primero a su garantía y permite una sola forma de acción.

Los garantes, los pignorantes y los fiadores no reciben la protección de la sección 580d, lo que importa cuando un familiar garantizó el préstamo o cuando una entidad pidió prestado con una garantía personal.

Dónde se puede impugnar una ejecución hipotecaria

La mayoría de las ejecuciones hipotecarias son procesalmente correctas, e impugnar una que lo es compra semanas a cambio de dinero mientras la venta ocurre igual. Se lo diremos en vez de tomar el caso.

Los defectos que producen un resultado real son específicos. Notificaciones que no se entregaron como exige la ley. Que la entidad que ejecuta no tenga lo que dice tener. Un historial de pagos que no sustenta el incumplimiento alegado. Una modificación o una prórroga acordada y luego ignorada.

Revisamos eso primero, a partir del expediente del préstamo y de los documentos registrados, antes de recomendar nada.

Qué enviarnos en la primera semana

El aviso de incumplimiento y el aviso de venta si ya se notificó alguno, porque las fechas enmarcan todo lo demás. El pagaré, la escritura de fideicomiso y cualquier acuerdo de modificación. Un historial completo de pagos y su propio registro de los pagos hechos. Cualquier correspondencia sobre una modificación, una prórroga o un plan de pagos.

Si el préstamo fue de dinero de compra y si usted ocupa la propiedad determina la situación frente al saldo deudor, y las dos cosas se establecen a partir de esos documentos.