La regla de una sola acción y las reglas contra el saldo deudor

Primero la garantía

La sección 726 es el punto de partida, y se le conoce como la regla de una sola acción. Solo puede haber una forma de acción para cobrar una deuda garantizada con una hipoteca o una escritura de fideicomiso sobre bienes inmuebles. En términos sencillos, el prestamista tiene una sola vía para cobrar, y tiene que ir primero contra la propiedad que tiene como garantía. Solo una vez agotada esa garantía puede el prestamista dirigirse contra el prestatario a título personal.

La regla tiene dientes en las dos direcciones. El pagaré es la promesa escrita del prestatario de pagar. Un prestamista que demanda sobre el pagaré sin ir primero contra la garantía puede perder la garantía por completo. Esa es una consecuencia grave, y una razón por la que los prestamistas cuidan la secuencia.

No hay saldo deudor después de una venta por el fiduciario

Una sentencia por saldo deudor es una orden judicial que obliga al prestatario a pagar el faltante que queda cuando la propiedad se vende por menos de la deuda. La sección 580d dispone que no se puede dictar una sentencia así una vez que el fiduciario ha vendido la propiedad bajo un poder de venta. Eso cubre un pagaré garantizado con una escritura de fideicomiso o una hipoteca sobre bienes inmuebles. Un poder de venta es la cláusula que le permite al prestamista ejecutar sin ir al tribunal.

Esta es la protección práctica para la mayoría de los propietarios de California, porque la mayoría de las ejecuciones son extrajudiciales, es decir, ocurren fuera del tribunal. El prestamista elige la rapidez y renuncia al saldo deudor. El intercambio es deliberado.

No se extiende a los garantes, pignorantes u otros fiadores, que son personas que respaldaron el préstamo de alguien más. Ellos pueden seguir siendo responsables. Esa distinción importa cuando un familiar firmó como garante del préstamo, o cuando pidió prestado una entidad y una persona firmó como garante.

La protección del dinero de compra

La sección 580b impide el cobro de un saldo deudor sobre un préstamo de dinero de compra. Ese es un préstamo que se usó para pagar todo o parte del precio de compra de una casa. La propiedad tiene que ser una vivienda para no más de cuatro familias, ocupada total o parcialmente por el comprador.

La protección sigue el propósito del préstamo y no el método de ejecución. Lo que importa es que el dinero compró la casa y que el prestatario vive en ella.

El refinanciamiento es donde esto se complica, porque un refinanciamiento puede no ser un préstamo de dinero de compra. Que la protección sobreviva depende de los hechos del refinanciamiento. Vale la pena determinarlo con el papeleo antes de dar nada por hecho en un sentido o en el otro.

Por qué conviene entender la secuencia desde temprano

Para un propietario que enfrenta un incumplimiento, una pregunta importa más que las demás. Qué se sigue debiendo cuando todo termine. La respuesta depende del tipo de préstamo, del tipo de propiedad, de si estaba ocupada, y de qué vía tome el prestamista.

Esos hechos muchas veces se pueden determinar con los documentos del préstamo en una tarde, y saber la respuesta cambia cómo se ve una respuesta sensata. Alguien protegido por la sección 580b está en una posición muy distinta de la de un garante de una propiedad de inversión.

Qué protección le aplica a usted

Empiece por cómo está procediendo el prestamista. Extrajudicial significa que la ejecución se llevó a cabo sin ir al tribunal. Si la propiedad se vendió en una venta extrajudicial por el fiduciario bajo el poder de venta, la sección 580d impide una sentencia por saldo deudor sobre ese pagaré. Esto cubre la mayoría de las ejecuciones en California.

Después mire el préstamo mismo. Si el dinero se usó para comprar la propiedad. Si la propiedad es una vivienda para no más de cuatro familias. Si el prestatario la ocupa total o parcialmente. Si se cumplen las tres cosas, la sección 580b impide el cobro de un saldo deudor sin importar cómo se llevó la ejecución.

Después mire quién más firmó. Los garantes, pignorantes y otros fiadores no reciben la protección de la sección 580d. Así que un familiar que firmó como garante del préstamo puede seguir expuesto cuando el prestatario ya no lo está. Lo mismo vale para una persona que respaldó el préstamo de una entidad.

Por último, la sección 726 está detrás de todo esto. Una sola forma de acción, y la garantía va primero. Un prestamista que ignore la secuencia puede perder la garantía por completo.

El refinanciamiento, y cómo se pierde la protección

La sección 580b sigue el propósito del préstamo. Un préstamo que se usó para comprar la casa es dinero de compra. Un refinanciamiento puede no serlo, porque el dinero nuevo se usó para pagar el préstamo viejo y no para comprar la propiedad.

Eso produce una sorpresa común y desagradable. Piense en un dueño que refinanció para sacar dinero, o simplemente para conseguir una tasa más baja. Puede que ya no tenga la misma protección que tenía con el préstamo original de compra.

Que la protección sobreviva a un refinanciamiento concreto depende de los hechos. Eso incluye si el préstamo nuevo fue con el mismo prestamista, y cuánto de él se destinó a dinero de compra. Vale la pena determinarlo con los documentos del préstamo en lugar de darlo por hecho en un sentido o en el otro, porque cambia lo que está en juego.

Los segundos préstamos y las HELOC

El prestamista de rango superior es el que tiene el primer préstamo. Cuando ejecuta de forma extrajudicial, la venta elimina la garantía del prestamista de rango inferior. Eso deja a este último con una deuda sin garantía, es decir, una deuda sin ninguna propiedad detrás. El de rango inferior puede llegar a demandar sobre el pagaré, porque no fue él quien llevó a cabo la venta que activa la sección 580d.

Que pueda hacerlo depende bastante de qué fue ese préstamo de rango inferior. Un préstamo de rango inferior que fue en sí mismo dinero de compra está protegido por la sección 580b. Una línea de crédito sobre el valor de la vivienda contratada después, con frecuencia no lo está.

Esta es la vía más común por la que un propietario que creía que la ejecución había cerrado el asunto recibe después noticias de un segundo prestamista.

Este artículo es información general sobre la ley de California y no es asesoría legal para ninguna situación específica. Si usted está lidiando con este tema, los hechos de su asunto cambiarán el análisis.