La quiebra y una ejecución hipotecaria en California

Qué hace la suspensión automática

La sección 362(a) del Código de Quiebras dispone que presentar una petición funciona como suspensión de los actos para crear, perfeccionar o ejecutar un gravamen contra bienes de la masa o del deudor. Una venta por el fiduciario programada para la mañana siguiente no se lleva a cabo.

Ese efecto es inmediato y no requiere audiencia. Para un propietario que está a días de una venta y no tiene otra opción, es el único mecanismo que detiene el reloj con esa rapidez.

Qué no hace

La suspensión pausa la ejecución. No cancela la deuda, no pone al corriente lo atrasado, ni decide quién se queda con la propiedad.

Conforme a la sección 362(d), el tribunal puede levantar la suspensión por causa justificada, incluida la falta de protección adecuada de un interés sobre un bien. También procede levantarla cuando el deudor no tiene capital neto en la garantía y esta no hace falta para una reorganización, y cuando la presentación formó parte de una maniobra para retrasar u obstaculizar a los acreedores.

Un prestamista que se enfrenta a una presentación hecha únicamente para detener una venta, sin un plan realista detrás, por lo general pedirá que se levante la suspensión, y las presentaciones repetidas se miran con especial escepticismo.

Dónde sí ayuda de verdad

La situación para la que está hecha la quiebra es la de un propietario con un ingreso actual sostenible que se ha atrasado. Una reorganización permite ponerse al corriente con el tiempo mientras se retoman los pagos regulares, y la suspensión automática sostiene la posición mientras eso ocurre.

Cuando el ingreso de fondo no alcanza para sostener el pago corriente, la quiebra pospone el resultado en lugar de cambiarlo, y ese aplazamiento tiene sus propios costos.

Decir claramente qué hacemos

No ejercemos en materia de quiebras. Este artículo existe porque la quiebra es una de las cosas que interactúan con una ejecución hipotecaria, y un propietario que está decidiendo qué hacer necesita entender cómo encaja, no porque sea un servicio que ofrezcamos.

Cuando la quiebra parezca la vía correcta se lo diremos y lo remitiremos a abogados que hacen ese trabajo. Lo que nosotros atendemos es el lado de los bienes inmuebles: las disputas sobre la deuda, sobre el instrumento de garantía, sobre cómo se llevó la ejecución, y las cuestiones de título que se derivan de ella.

Qué pasa el día en que se presenta

La suspensión del 11 U.S.C. sección 362(a) opera automáticamente al presentar. Sin audiencia, sin orden, sin plazo de aviso. Una venta por el fiduciario fijada para la mañana siguiente no se lleva a cabo.

Hay que avisarle al fiduciario y al prestamista, y rápido, porque una venta hecha sin saber de la presentación crea un enredo que después hay que deshacer.

Esa inmediatez es la razón por la que a veces se usa la quiebra únicamente como forma de detener una venta. Funciona una vez. Funciona bastante peor después, porque los tribunales y los prestamistas reconocen el patrón y la sección 362(d) se ocupa de las presentaciones hechas como parte de una maniobra para retrasar u obstaculizar a los acreedores.

Cómo se levanta la suspensión

Conforme a la sección 362(d), un prestamista puede pedir que se lo libere de la suspensión. Los fundamentos incluyen la causa justificada, y expresamente la falta de protección adecuada del interés del prestamista sobre la propiedad.

También procede levantarla cuando el deudor no tiene capital neto en la propiedad y esta no hace falta para una reorganización efectiva, y cuando la presentación formó parte de una maniobra para retrasar, obstaculizar o defraudar a los acreedores.

En la práctica, un prestamista que se enfrenta a una presentación sin plan detrás, o a una presentación repetida, lo pedirá y normalmente lo conseguirá. En esa situación la suspensión compra semanas a cambio de dinero, y después la venta sigue adelante.

Cuándo encaja de verdad

El caso para el que está diseñada la quiebra es el de un dueño con un ingreso actual sostenible que se atrasó por una razón que ya pasó: una enfermedad, la pérdida de un empleo ya resuelta, el fracaso de un negocio. Una reorganización pone al corriente lo atrasado con el tiempo mientras se retoman los pagos corrientes, y la suspensión protege la posición durante todo el proceso.

Cuando el ingreso de fondo no alcanza para sostener el pago corriente, la presentación retrasa el resultado sin cambiarlo, y suma costos.

Esa es la prueba honesta, y vale la pena aplicarla antes de presentar y no después.

Qué atendemos y qué no

No ejercemos en materia de quiebras y no aceptamos encargos de quiebra. Este artículo existe porque la quiebra interactúa con la ejecución hipotecaria y un dueño que está decidiendo qué hacer necesita que le expliquen esa interacción, no porque sea un servicio que ofrezcamos.

Lo que atendemos es el lado de la propiedad: las disputas sobre la deuda o el instrumento de garantía, los defectos en cómo se llevó la ejecución, la situación frente al saldo deudor después, y las cuestiones de título que siguen a una venta. Cuando la quiebra es la vía correcta, lo decimos y lo remitimos a abogados que hacen ese trabajo.

Este artículo es información general sobre la ley de California y no es asesoría legal para ninguna situación específica. Si usted está lidiando con este tema, los hechos de su asunto cambiarán el análisis.