Abogados de falta de divulgación del vendedor

Qué debe divulgar un vendedor en California

El vendedor de una propiedad residencial debe informarle de los problemas que conoce y que cambiarían cuánto vale la propiedad o cuánto la querría un comprador. La ley los llama condiciones conocidas que afectan de forma sustancial el valor o el atractivo de la propiedad. El Código Civil, secciones 1102 y siguientes, exige la entrega de un Transfer Disclosure Statement en la mayoría de las ventas de una a cuatro unidades residenciales. Ese es el formulario estándar que el vendedor llena y le entrega al comprador.

La obligación alcanza lo que el vendedor realmente sabe, y es más amplia que los defectos de la estructura. Las filtraciones de agua y su historial. Los problemas de cimentación, drenaje y suelos. El trabajo hecho sin permisos, incluido el trabajo bien hecho. Las disputas de linderos o servidumbres con los vecinos. Los litigios que afectan la propiedad. Una muerte en la propiedad dentro del período que fija la ley. Y las condiciones del vecindario que el vendedor conoce y que un comprador no descubriría.

El formulario que fija la ley es un piso, no un techo. Si el vendedor conoce un hecho importante, es decir, uno que influye en el valor o en el atractivo de la propiedad, igual hay que divulgarlo aunque el formulario no pregunte por él.

Dónde se ganan estos casos

La disputa casi nunca es sobre si el defecto existe. Es sobre qué entendía el vendedor, y en qué momento. Eso se prueba con documentos y no con testimonios.

Los registros de permisos de la ciudad o del condado, que muestran qué se permitió y, por lo que falta, qué no. Facturas de reparaciones anteriores y presupuestos de contratistas. El historial de reclamos de seguro sobre la propiedad, porque un reclamo previo por daños de agua es difícil de conciliar con una divulgación que niega saber de filtraciones. Anuncios anteriores, que quedan en internet y a veces traen fotografías que contradicen la divulgación actual. Y los vecinos, que normalmente saben de un problema de drenaje o de linderos que lleva años.

El archivo de los agentes también importa. Los agentes tienen su propia obligación de revisar la propiedad e informar lo que arroje una inspección visual. Un archivo que muestre que el agente sabía es un caso distinto de uno que muestre que solo el vendedor sabía.

La cláusula de venta en el estado en que se encuentra no hace lo que los vendedores esperan

Una cláusula de venta en el estado en que se encuentra traslada al comprador el riesgo de las condiciones que podría descubrir inspeccionando. Eso es todo lo que hace. No le permite al vendedor ocultar un hecho importante que conoce, y no desplaza las obligaciones de divulgación que impone la ley.

Cuando el vendedor ocultó activamente el problema, la cláusula es casi irrelevante. Pintar encima de la mancha. Rehacer el jardín para desviar el agua. Programar una visita para que no coincida con un problema que se repite. Eso es ocultamiento activo, y una cláusula de venta en el estado en que se encuentra no lo cubre.

Cuando el defecto era razonablemente detectable y el comprador renunció a las inspecciones, la cláusula hace casi todo el trabajo que el vendedor quería.

Antes de reparar nada

Reparar destruye la prueba de qué estaba mal. La condición tal como usted la encontró es el centro del caso.

Fotografíe todo antes de que empiece el trabajo, con fecha, incluidas las áreas que se van a volver a cerrar. Consiga un informe de inspección de un inspector o ingeniero calificado que describa la condición y, cuando pueda determinarlo, su antigüedad y causa probables. La antigüedad importa, porque un defecto que claramente es anterior a la venta es difícil de atribuirle al comprador. Guarde los materiales retirados cuando sea posible, y guarde cada factura.

Cuando una reparación no puede esperar, la documentación importa más, no menos.

Medie antes de demandar

La mayoría de los contratos residenciales de compraventa en California exigen mediación antes del litigio. La mediación es una reunión dirigida por una persona neutral que ayuda a las dos partes a llegar a un acuerdo. En muchos de esos contratos, el derecho a recuperar honorarios de abogado depende de haberla intentado.

Un comprador que demanda primero puede ganar el caso y aun así no recuperar ningún honorario. En un reclamo de tamaño moderado eso puede significar que lo recuperado no cubre lo que costó obtenerlo. Es el error más común en estas disputas, y el más evitable.

Lea las cláusulas de resolución de disputas y de honorarios de abogado de su propio contrato antes de dar cualquier paso. Si al comprar se firmó con iniciales una cláusula de arbitraje, eso también decide dónde se ve el asunto. El arbitraje significa un decisor privado en lugar de una sala de tribunal.