Mediación, arbitraje o litigio

La distinción que importa

La mediación es una negociación con ayuda. Un mediador es una tercera persona neutral que ayuda a las partes a llegar a un acuerdo, y que no tiene poder para imponer ninguno. Si no se resuelve, no se ha decidido nada y no se ha perdido nada más que el día.

El arbitraje es una decisión en privado, es decir, un juicio que se celebra fuera del sistema judicial. Un árbitro ve el asunto y dicta un laudo, que es su decisión. Cuando el contrato lo hace vinculante, ese laudo es exigible y los motivos para impugnarlo son extremadamente estrechos. Por lo general no hay apelación por el hecho de que el árbitro se haya equivocado.

El litigio es el proceso público. Trae consigo las protecciones procesales, el calendario y el derecho de apelación que lo acompañan. También trae la etapa probatoria, que es el intercambio de documentos y pruebas entre las partes.

La gente usa las tres palabras habitualmente como si significaran lo mismo. Descubren la diferencia en el momento en que importa, que suele ser después de que un laudo arbitral les ha salido en contra.

Lea primero su contrato de compraventa

El contrato residencial estándar de compraventa en California contiene una cláusula de mediación. También contiene una cláusula de arbitraje aparte, que las partes pueden haber firmado con iniciales o no. Que usted haya firmado con iniciales esa cláusula de arbitraje cuando compró la casa, hace años, puede determinar ahora dónde se ve su disputa.

La cláusula de mediación tiene otra consecuencia. En muchos de estos contratos usted recupera los honorarios de abogado solo si intentó la mediación antes de demandar. Una parte que va directo al tribunal puede ganar en el fondo y aun así pagar a sus propios abogados. En una disputa modesta eso puede costar más de lo que vale el reclamo.

Este es el error procesal más común que vemos en las disputas inmobiliarias residenciales. Leer el contrato antes de actuar lo evita por completo.

Por qué la mediación resuelve tantos de estos casos

Las disputas de propiedad entre vecinos, copropietarios y familiares suelen ser sobre dinero, tiempos y la sensación de estar recibiendo un trato injusto. Las tres cosas se pueden negociar y resolver en una negociación, algo que una sentencia no hace.

La mediación también permite resultados que un tribunal no puede ordenar. Un acuerdo de linderos registrado contra ambas parcelas. Una compra de la parte pagada a lo largo del tiempo. Una reparación hecha según una especificación que ambas partes acordaron. Los tribunales conceden dinero y declaran derechos. No diseñan acuerdos.

La mediación funciona cuando cada parte sabe cuánto vale realmente su caso. Eso normalmente significa después de alguna investigación, y no el primer día.

Cuándo el litigio es la respuesta correcta

Cuando corre un plazo y presentar la demanda es lo que lo detiene. Cuando la otra parte no quiere participar en nada voluntario. Cuando lo que hace falta es algo que solo un tribunal puede dar, como una orden que limpie el título y que una aseguradora vaya a aceptar. Y cuando hay una disputa genuina de principio y no de cifras.

Demandar no acaba con la posibilidad de un acuerdo. La mayoría de los casos que se presentan igual se resuelven antes del juicio. Un caso bien planteado y en movimiento suele resolverse en mejores términos que uno que va a la deriva.

Los tres procesos, comparados

Mediación: una persona neutral, alguien que no gana ni pierde con el resultado, facilita una negociación. Nadie decide nada y no se impone nada. Es confidencial. Si fracasa, usted ha perdido un día y ha ganado una idea clara de la postura de la otra parte. Normalmente se resuelve en una sola sesión.

Arbitraje: un decisor privado ve el asunto y dicta un laudo. Cuando el contrato lo hace vinculante, el laudo es exigible y los motivos para impugnarlo son muy estrechos. Usted no puede apelar alegando que el árbitro simplemente se equivocó. Es más rápido y más privado que el tribunal, y definitivo de una forma en que el tribunal no lo es.

Litigio: el proceso público, con etapa probatoria, protecciones procesales, un juez y derechos de apelación. Es más lento y cuesta más. Es la respuesta correcta cuando lo que hace falta es algo que solo un tribunal puede dar.

El que la gente subestima es el arbitraje. Su rapidez resulta atractiva al principio. Lo definitivo que es no se registra hasta que un laudo sale en el sentido equivocado.

La trampa de los honorarios de abogado

Conforme al contrato residencial estándar de compraventa en California, usted recupera los honorarios de abogado solo si intentó la mediación antes de demandar. Una parte que va directo al litigio puede ganar en el fondo y no poder recuperar sus honorarios.

En una disputa de tamaño moderado eso invierte por completo las cuentas. Un comprador que recupera el costo de una reparación pero paga a sus propios abogados normalmente sale perdiendo.

El paso que lo evita es corto. Lea las cláusulas de resolución de disputas y de honorarios de abogado de su propio contrato. Después haga la solicitud de mediación por escrito antes de que se presente nada. Guarde la solicitud y la respuesta.

Qué puede producir la mediación que una sentencia no

Los tribunales conceden dinero y declaran derechos. No diseñan arreglos. La mayoría de las disputas de propiedad necesitan un arreglo.

Un acuerdo de línea divisoria registrado que obligue a ambas parcelas y a los dueños futuros. Una compra de la parte pagada en un calendario que la parte compradora realmente pueda financiar. Una reparación hecha según una especificación acordada y con un inspector acordado. Una servidumbre, es decir, un derecho a usar parte del terreno de otra persona, documentada y registrada en términos definidos. Arreglos de acceso entre vecinos que van a seguir siendo vecinos después.

Nada de eso está disponible como remedio en un juicio. Todo eso está disponible en un acuerdo. Esa es buena parte de la razón por la que tantos de estos asuntos se resuelven ahí.

Cuándo mediar

Demasiado pronto y ninguna de las partes sabe cuánto vale el caso, así que las cifras son suposiciones y el día se desperdicia. Demasiado tarde y las dos partes han gastado tanto que el costo mismo se convierte en un obstáculo para llegar a un acuerdo.

El punto productivo suele llegar después de que se han intercambiado los documentos clave y existe cualquier prueba técnica decisiva. Eso es el levantamiento topográfico en un caso de linderos, el informe de inspección en un caso de divulgación, y el avalúo en un caso de copropiedad. En ese momento las dos partes están discutiendo sobre los mismos hechos, que es cuando una negociación puede realmente converger.

Este artículo es información general sobre la ley de California y no es asesoría legal para ninguna situación específica. Si usted está lidiando con este tema, los hechos de su asunto cambiarán el análisis.