Gravámenes de constructor sobre propiedades en California

Quién puede registrar uno

El Código Civil, sección 8400, está dentro de la Parte 6 del Código Civil, Works of Improvement, en las secciones 8000 y siguientes. Da derechos de gravamen a quien aporta trabajo autorizado para una obra de mejora, y enumera a los contratistas directos, subcontratistas, proveedores de materiales, arrendadores de equipo, jornaleros y profesionales del diseño.

La amplitud sorprende a los propietarios. Un subcontratista o proveedor que usted nunca contrató, y del que quizá nunca haya oído hablar, puede registrar un gravamen contra su propiedad si abasteció la obra y no le pagó el contratista que sí fue contratado.

Ese es el riesgo que el sistema de aviso preliminar existe para sacar a la luz, y por eso pagarle a un contratista general no es por sí solo prueba de que se le pagó a todos los que están debajo de él.

Qué le hace a usted

El gravamen se registra contra la parcela. Aparece en el informe de título, nubla el título, y por lo general detiene una venta o un refinanciamiento hasta que se resuelva. Esa presión es justamente el objetivo del mecanismo.

Aplica sea o no fundado el reclamo de fondo. Un gravamen en disputa y un gravamen válido se ven idénticos para una compañía de títulos.

Las vías para quitarlo

Pagar o llegar a un acuerdo sobre el reclamo de fondo y obtener una liberación. Lo más rápido cuando el monto es pequeño o el reclamo es bueno.

Esperar a que caduque. Un gravamen tiene un plazo: quien reclama debe iniciar una acción para ejecutarlo dentro del período que fija la ley, y un gravamen que no se ejecuta a tiempo se puede quitar. Los plazos aquí son cortos y específicos, así que esto depende de conocer las fechas exactas.

Pedir su liberación cuando es inválido a simple vista o ya venció. Existe un procedimiento previsto en la ley para esto.

Depositar una fianza para liberar la propiedad, lo que sustituye el terreno por la fianza y permite que una operación siga adelante mientras continúa la disputa.

Por qué demandar por el registro es arriesgado

El instinto al recibir un gravamen que uno considera falso es demandar a quien lo registró. Ahí es donde los propietarios se topan con el Código de Procedimiento Civil, sección 425.16.

La ley anti-SLAPP prevé una solicitud especial para desechar reclamos que surgen de una actividad protegida de petición ante las autoridades, y la Legislatura dispuso que se interprete de forma amplia. Registrar un gravamen y perseguirlo puede caer dentro de esa protección, porque es un paso hacia un procedimiento judicial y está conectado con él.

La mecánica de la ley vuelve concreto el riesgo. El demandado debe demostrar que el reclamo surge de una actividad protegida, y entonces la carga pasa al demandante para establecer una probabilidad de ganar. El demandado que lo consigue recupera honorarios de abogado y costos.

Así que un propietario que responde a un gravamen injustificado demandando por el acto de registrarlo puede terminar pagando los honorarios legales de quien lo reclamó. La vía más segura es casi siempre atacar el gravamen a través de los procedimientos previstos para los gravámenes, no atacar a la persona por haberlo registrado.

Comprobar si el gravamen siquiera es válido

Antes de decidir cómo responder, determine si el gravamen es bueno. Hay que cumplir varios requisitos y fallar en cualquiera de ellos afecta su exigibilidad.

Si quien reclama dio un aviso preliminar cuando hacía falta. Muchos reclamantes por debajo del contratista directo tienen que entregar uno para conservar sus derechos de gravamen.

Si el gravamen se registró dentro del plazo aplicable, que depende del papel de quien reclama y de si se registró un aviso de terminación o de cese de la obra.

Si el monto reclamado corresponde al trabajo realmente aportado, ya que un gravamen exagerado de forma sustancial se puede impugnar.

Si se inició una acción de ejecución dentro del plazo que fija la ley. Un gravamen que no se ejecuta a tiempo se puede quitar, y esta es la vía más común por la que se resuelven sin pagar.

Si la descripción de la propiedad y los datos de quien reclama son correctos.

Por qué el riesgo anti-SLAPP es real

El Código de Procedimiento Civil, sección 425.16, otorga una solicitud especial para desechar reclamos que surgen de una actividad protegida de petición ante las autoridades, y la Legislatura dispuso que la ley se interprete de forma amplia.

Registrar un gravamen de constructor (mechanics lien) y perseguirlo está conectado con un procedimiento judicial previsto, así que un reclamo dirigido contra el acto de registrarlo puede caer dentro de esa protección.

Las consecuencias son asimétricas. El demandado demuestra que el reclamo surge de una actividad protegida; la carga pasa entonces a usted para establecer una probabilidad de ganar. El demandado que lo consigue recupera honorarios de abogado y costos. Un propietario que demandó por frustración termina financiando a los abogados de quien reclamó el gravamen.

La vía más segura es usar los propios procedimientos del gravamen: discutir el monto, dejar correr el plazo de ejecución, pedir la liberación de un gravamen vencido o inválido a simple vista, o rodearlo con una fianza. Esas vías atacan el gravamen y no el acto de registrarlo.

Cómo evitarlos en su próximo proyecto

Lleve un registro de los avisos preliminares que reciba. Cada uno le dice quién está en la obra y quién podría poner un gravamen, información que solo tiene si los guarda.

Use cheques conjuntos o liberaciones condicionadas para que el pago al contratista directo quede atado a que se le pague a la gente que está debajo de él.

Obtenga liberaciones de gravamen sobre la marcha, condicionadas al pago y luego incondicionales una vez que los fondos se acrediten, en lugar de dejarlo para el final.

Considere una fianza de pago en obras más grandes.

El hilo común es que pagarle a su contratista no es por sí solo prueba de que se le pagó a quienes abastecieron la obra, y el sistema de gravámenes le pone ese riesgo al propietario.

Este artículo es información general sobre la ley de California y no es asesoría legal para ninguna situación específica. Si usted está lidiando con este tema, los hechos de su asunto cambiarán el análisis.