Abogados para esclarecer el título

Cuándo la acción para esclarecer el título es la herramienta correcta

Una acción para esclarecer el título le pide al tribunal que determine quién tiene qué participación en una propiedad, y que dicte una sentencia que se pueda registrar y en la que se pueda confiar.

Es el remedio cuando un reclamo en conflicto no se puede resolver por acuerdo: al titular no se le encuentra, no coopera, ha fallecido, o ya no existe de una forma que pueda firmar una renuncia. También es el remedio cuando la pregunta es qué significa un instrumento registrado, porque solo un tribunal puede resolver eso de manera que obligue a todos.

Lo que usted está comprando con el litigio es un documento que una aseguradora de título acepte. Ese resultado lo deciden las decisiones que se toman al principio del caso, no al final.

Varias parcelas del mismo fraccionamiento

Una de las situaciones por las que más nos consultan es un defecto que atraviesa varias parcelas de un mismo fraccionamiento, en lugar de afectar a un solo lote.

Pasa cuando el mapa original del fraccionamiento, las descripciones de base o una transferencia temprana llevaban un error que después se repitió en cada cadena. Una dedicación que falta, una franja que nunca se transfirió a nadie, una servidumbre descrita de forma inconsistente en todo el fraccionamiento, o una ruptura que aparece en el historial de cada lote en el mismo punto.

Estos asuntos hay que delimitarlos antes de presentarlos. Que las parcelas se puedan atender en una sola acción depende de si el defecto y las partes necesarias son realmente comunes. Cuando lo son, una sola acción es mucho más barata para todos. Cuando no lo son, juntarlas produce un caso más lento que varios por separado.

La cuestión de las partes suele ser lo difícil, porque un defecto que atraviesa todo un fraccionamiento puede involucrar a cada dueño que hay en él, más a sus prestamistas y a sus aseguradoras de título.

La regla que agarra desprevenida a la gente

California no permite ganar un caso de esclarecimiento de título por el silencio del demandado. El Código de Procedimiento Civil, sección 764.010, exige que el tribunal reciba pruebas del reclamo del demandante y examine los reclamos de las demás partes antes de dictar sentencia, haya comparecido alguien o no.

Así que una rebeldía no termina el caso. Usted sigue teniendo que probar su propio título, el historial registral, la razón por la que falla el reclamo en conflicto, y que se nombró y notificó correctamente a todos los que pudieran tener un interés.

Preparamos estos casos como si fueran a ir a juicio, porque en el sentido que importa todos van.

Qué debe contener la demanda

La propiedad descrita por su descripción legal, no por su dirección. El título del demandante y cómo surgió. Los reclamos adversos contra los que se dirige la acción. La fecha a la que se pide que se refiera la determinación.

La demanda va verificada, es decir, quien firma jura los hechos en lugar de alegarlos según información y creencia. Los hechos que no se pueden verificar hay que establecerlos de otra forma antes de presentarla.

El procedimiento contempla a los reclamantes desconocidos y los nombra y notifica por una vía definida. Equivocarse en eso es la razón más común por la que una sentencia no cumple su función.

Costo, tiempos y qué determina ambos

La duración de un asunto de esclarecimiento de título la fija cuántas partes hay que localizar y notificar, y si alguien se defiende. Una acción contra partes identificables que no la contestan se mide en meses. Notificar por edictos a reclamantes desconocidos suma el período de publicación más el tiempo de convencer al tribunal de que se usó una diligencia razonable para encontrarlos.

Los costos previsibles son la investigación del título, la presentación de la demanda y la notificación. Una búsqueda completa de la cadena no es opcional en estos asuntos y es dinero bien gastado, porque define a quién hay que nombrar.

El costo impredecible es un demandado que comparece y pelea, momento en el que el asunto avanza como cualquier caso civil disputado.

Dónde se presenta

Conforme al Código de Procedimiento Civil, sección 392, la acción se presenta en el condado donde está la propiedad. Ahí también se guarda el historial registral, así que las dos mitades del caso son locales a la parcela.

El tribunal superior asigna la sede judicial y el departamento conforme a sus reglas vigentes. Confirme esa asignación antes de presentar la demanda.