Acciones para esclarecer el título en California

Cuándo la acción para esclarecer el título es la herramienta correcta

Los problemas de título suelen aparecer en el peor momento, normalmente cuando se está vendiendo o refinanciando una propiedad y por fin alguien lee con atención el informe de título. Una escritura de fideicomiso se pagó hace años pero nunca se canceló. Aparece un heredero de un dueño anterior y reclama un interés del que nadie sabía. Se registró una escritura con una descripción que no coincide con el terreno. Dos documentos de la cadena se contradicen entre sí.

Ninguno de estos se arregla discutiendo. Se resuelven o consiguiendo un documento registrable de quien tenga el interés en conflicto, lo que requiere su cooperación, o pidiéndole a un tribunal que decida. La acción para esclarecer el título es la segunda vía.

La sentencia es el objetivo. Lo que usted está comprando con el litigio es un documento que puede registrar, que una aseguradora de título va a aceptar, y que obliga a las partes que fueron nombradas y notificadas.

La regla que sorprende a la gente

En la mayoría de los casos civiles, el demandado que ignora la demanda pierde. El esclarecimiento de título funciona distinto. El Código de Procedimiento Civil, sección 764.010, le ordena al tribunal recibir pruebas del reclamo del demandante y examinar los reclamos de las demás partes antes de dictar sentencia, y eso aplica haya comparecido alguien o no.

La consecuencia práctica es que un demandado en rebeldía no le entrega el caso. Usted sigue teniendo que presentar pruebas: cómo llegó a tener su interés, qué muestra el historial registral, por qué falla el reclamo en conflicto, y que se nombró y notificó correctamente a todos los que pudieran tener un interés.

Preparamos estos asuntos como si fueran a ir a juicio, porque en el sentido que importa todos van. Los casos que se llevan dando por hecho que una rebeldía los va a terminar suelen atascarse justo en el punto en que se suponía que iban a concluir.

Dónde se presenta el caso

La competencia territorial de una acción sobre bienes inmuebles no es cuestión de preferencia. Conforme al Código de Procedimiento Civil, sección 392, una acción para recuperar bienes inmuebles o para determinar un interés sobre ellos corresponde al tribunal superior del condado donde está la propiedad. Si una parcela queda a caballo entre dos condados, cualquiera de los dos la acepta.

Por eso el tribunal lo fija la ubicación de la propiedad y no la dirección del dueño. Un dueño que vive en Los Ángeles con una parcela en disputa en Rancho Cucamonga presenta su demanda en el condado de San Bernardino.

Reclamantes desconocidos

El procedimiento de esclarecimiento de título contempla que algunas personas con un posible interés no se pueden identificar. Hay una forma definida de nombrarlas y notificarlas, y es una de las partes más técnicas del caso.

También es donde estas acciones fallan con más frecuencia. Una sentencia obtenida sin llegar debidamente a todos los que había que alcanzar es una sentencia en la que una aseguradora de título puede negarse a confiar, lo que echa por tierra el motivo de haberla iniciado.

Qué necesitamos de usted al principio

La escritura actual. Cualquier informe de título o póliza de propietario que tenga, incluidos los antiguos, porque las excepciones que aparecen en un informe anterior muchas veces explican cómo empezó el problema. El historial registral, si lo tiene. Cualquier correspondencia con la parte que hace el reclamo en conflicto.

Si existe un levantamiento topográfico, ayuda. Si no existe, le diremos si su asunto necesita uno antes de recomendarle que pague por él.

Qué tiene que establecer la demanda

Una demanda de esclarecimiento de título es más estricta que una demanda civil ordinaria. Tiene que describir la propiedad, incluida su descripción legal y no solo su dirección. Tiene que expresar el título del demandante y su fundamento, es decir, cómo llegó usted a tener lo que tiene. Tiene que identificar los reclamos adversos contra los que se dirige la acción. Y tiene que indicar la fecha a la que se pide que se refiera la determinación.

Ese último requisito agarra desprevenida a la gente. La sentencia determina el título a una fecha indicada, así que la fecha elegida tiene consecuencias para todo lo que haya pasado después.

El requisito de verificación también es estricto. Estas demandas van verificadas, lo que significa que quien firma jura los hechos en lugar de alegarlos según información y creencia. Los hechos que no se pueden verificar hay que establecerlos de otra forma antes de presentarla.

Dónde se presenta el caso, y dónde están los documentos

Conforme al Código de Procedimiento Civil, sección 392, la acción corresponde al condado donde está la propiedad. Ese resulta ser también el lugar donde vive el historial registral, porque las escrituras se registran condado por condado. Las dos mitades del caso son entonces locales a la parcela, sea cual sea la dirección del dueño.

El artículo 392 del Código de Procedimiento Civil generalmente identifica el condado para este tipo de acción sobre bienes inmuebles. Luego el tribunal superior asigna la sede judicial y el departamento conforme a sus reglas vigentes.

Los documentos registrados se conservan condado por condado. El condado de Los Ángeles utiliza el Registrar-Recorder and County Clerk, el condado de San Bernardino utiliza el Assessor-Recorder-County Clerk, y el condado de San Diego utiliza el Assessor, Recorder and County Clerk.

Mantenemos oficinas en Los Ángeles, Ontario, San Diego y Carlsbad porque la regla de competencia territorial hace que sea la ubicación de la propiedad, y no la del cliente, lo que decide dónde se hace el trabajo.

Si conviene registrar un aviso de litigio (lis pendens)

Cuando la acción afecta el título, se puede registrar un aviso de litigio pendiente contra la propiedad. Pone sobre aviso de la disputa a cualquiera que trate con la parcela, lo que en la práctica significa que la propiedad no se puede vender ni refinanciar con facilidad mientras corre el caso.

Es un paso poderoso y no es automático. El demandado puede pedir que se cancele, y si el tribunal considera que el reclamo no afecta el título o que quien reclama no puede establecer validez probable, el aviso se quita y los costos de esa solicitud pueden venir detrás.

Así que la decisión es una decisión real, tomada sobre los reclamos planteados y no sobre las ganas de tener una ventaja. Preferimos establecer que el reclamo sustenta un aviso de litigio antes de registrarlo, en lugar de defender después una solicitud de cancelación.

Qué hace que una sentencia sea aceptable para una compañía de títulos

El propósito de la mayoría de las acciones para esclarecer el título es conseguir un documento en el que una aseguradora vaya a confiar. Ese resultado lo deciden las decisiones que se toman al principio, no al final.

La propiedad tiene que describirse por su descripción legal, coincidiendo con el registro. Hay que haber nombrado y notificado a todos los que pudieran tener un interés, incluidos los reclamantes desconocidos por el procedimiento que fija la ley. La sentencia tiene que determinar los intereses que dice determinar, en lugar de limitarse a declarar dueño al demandante en términos generales.

Una sentencia que falle en alguno de estos puntos puede ser perfectamente válida entre las partes y aun así no servir para el propósito por el que se buscó, que es el resultado más frustrante que existe en esta área.

Los tiempos y qué determina el costo

La secuencia que fija la ley no es la limitante. Lo que determina la duración de un asunto de esclarecimiento de título es a cuántas partes hay que localizar y notificar, y si alguna de ellas comparece a defenderse.

Una acción contra partes identificables que no la contestan se mide en meses. Notificar por edictos a reclamantes desconocidos suma tiempo, porque corre el período de publicación y hay que convencer al tribunal de que antes se usó una diligencia razonable para encontrarlos. Un asunto disputado, con hechos controvertidos sobre la cadena de título, sigue los ritmos normales del litigio civil.

El costo sigue los mismos factores: la búsqueda de las partes, el trabajo de título que hace falta para establecer la cadena, y si alguien pelea. Los elementos previsibles son la investigación del título y la presentación de la demanda. El elemento impredecible es la otra parte.

Este artículo es información general sobre la ley de California y no es asesoría legal para ninguna situación específica. Si usted está lidiando con este tema, los hechos de su asunto cambiarán el análisis.