Tipos de escritura que se usan en California

La escritura no es el título

El título es la propiedad misma. Una escritura es el instrumento que la transfiere. Como la gente recibe un documento en el cierre y lo guarda, los dos se tratan como si fueran la misma cosa, y no lo son.

La distinción importa en una disputa. Tener una escritura no establece por sí solo que usted es dueño de la propiedad. Establece que alguien pretendió transferírsela, que es algo distinto y vale solo lo que esa persona tenía para dar.

El grant deed

El grant deed es el instrumento habitual para una venta en California. Trae consigo dos compromisos que la ley da por implícitos en lugar de escribirlos en el documento: que quien transfiere no ha transferido ya el mismo interés a otra persona, y que la propiedad está libre de gravámenes creados o soportados por quien transfiere que no se hayan divulgado.

Esas promesas son estrechas, y lo estrecho es justamente el punto. Cubren lo que hizo este vendedor. No dicen nada sobre lo que pudo haber hecho un dueño de tres transferencias atrás, que es el riesgo que el seguro de título existe para cubrir.

El quitclaim deed

Un quitclaim transfiere el interés que tenga quien lo firma, sin prometer que tiene alguno. Si quien firma es dueño pleno de la propiedad, un quitclaim la transfiere por completo. Si quien firma no tiene nada, un quitclaim no transfiere nada, y quien lo recibe no tiene ningún reclamo contra él por eso.

Eso vuelve útiles los quitclaims en un conjunto reducido de situaciones: limpiar un posible interés de tamaño incierto, transferencias entre cónyuges o hacia un fideicomiso, o resolver un reclamo que puede existir o no. Los vuelve un mal instrumento para comprarle una propiedad a un desconocido.

Vemos los quitclaims mal usados con más frecuencia en transferencias familiares, donde la informalidad del documento va a juego con la informalidad del arreglo, y ninguna de las dos sobrevive al contacto con una disputa posterior.

El warranty deed

Un general warranty deed contiene compromisos expresos que cubren toda la historia del título, no solo el período del dueño actual. Es lo habitual en algunos estados y poco común en California, donde el grant deed más una póliza de seguro de título hacen el mismo trabajo por otra vía.

Si le ofrecen uno en una operación en California, vale la pena preguntar por qué, porque la respuesta suele ser que una de las partes está acostumbrada a la práctica de otro estado.

Escrituras que hacen trabajos concretos

Las trustee's deeds transfieren la propiedad después de una venta por ejecución hipotecaria. Las deeds in lieu of foreclosure se la transfieren al prestamista para evitarla. Las interspousal transfer deeds mueven la propiedad entre cónyuges con consecuencias fiscales específicas. Cada una es por debajo un grant o un quitclaim, adaptado a una situación.

Lo que tienen en común es que la forma de la escritura sigue a la operación. Elegir primero el instrumento y ajustarle el trato es al revés, y así es como las propiedades terminan transferidas en términos que nadie quería.

Qué promete realmente cada escritura

Grant deed: dos compromisos que la ley da por implícitos. Que quien transfiere no ha transferido ya el mismo interés a otra persona, y que no ha gravado la propiedad de una forma que no haya divulgado. Nada sobre los dueños anteriores.

Quitclaim deed: ninguna promesa. Pasa lo que tenga quien firma, que puede ser nada, y quien lo recibe no tiene ningún recurso contra el firmante si resulta ser nada.

General warranty deed: compromisos expresos que cubren toda la historia del título, no solo el período de quien transfiere. Poco común en California.

Trustee's deed upon sale: se emite después de una venta por ejecución hipotecaria. Transfiere el interés que el fiduciario tenía facultad de transferir, sin garantías, y por eso comprar en una venta por el fiduciario es un ejercicio distinto de comprarle a un dueño.

El patrón es que California se apoya en el seguro de título y no en los compromisos de la escritura. La póliza, y no el instrumento, es donde está la protección real de un comprador.

Acertar con la forma de titularidad

La escritura dice cómo tendrán la propiedad los nuevos dueños: como joint tenants, como tenants in common, como bienes gananciales, como bienes gananciales con derecho de supervivencia, o como fiduciarios de un fideicomiso determinado.

Esa elección decide qué pasa al fallecer, si una participación se puede dejar por testamento, y cómo se resolvería una partición. Se hace en una sola línea de un documento en el cierre, con frecuencia por descuido, y produce consecuencias décadas después.

Dos situaciones merecen atención deliberada. Una pareja casada cuya escritura todavía refleja cómo tomaron el título antes de casarse. Y un padre o una madre que agrega a un hijo adulto al título por comodidad, lo que crea una participación de propiedad actual expuesta a los acreedores y a los divorcios de ese hijo, y que normalmente produce un resultado fiscal peor del que habría dado heredar.

El registro, y por qué importa

Una escritura surte efecto entre las partes al entregarse. El registro es lo que protege al nuevo dueño frente a todos los demás, porque el sistema registral de California da prioridad con base en lo que consta en el registro.

Una escritura sin registrar es algo común en las transferencias familiares y una causa común de los problemas que vienen después. La transferencia ocurrió, todos saben que ocurrió, y el registro no lo muestra. Cuando quien transfirió fallece, o un acreedor suyo registra algo contra la parcela, la escritura sin registrar es donde empieza la discusión.

Este artículo es información general sobre la ley de California y no es asesoría legal para ninguna situación específica. Si usted está lidiando con este tema, los hechos de su asunto cambiarán el análisis.