Abogados de litigio de bienes raíces

Qué litigamos

El litigio de bienes raíces cubre las disputas que el depósito en garantía y una compañía de títulos no pueden resolver. Dos personas reclaman la misma propiedad. No se cumplió un contrato. Un vendedor no divulgó lo que sabía. Los copropietarios llegaron a un punto muerto. El uso que un vecino le da al terreno se endureció hasta convertirse en un reclamo. Un prestamista sigue adelante con una deuda que el prestatario discute.

Actuamos para compradores, vendedores, propietarios, copropietarios, beneficiarios y prestamistas. La mayoría de nuestros asuntos son sobre propiedades residenciales y comerciales pequeñas en el sur de California.

Algunos de estos casos son sobre dinero y otros sobre el terreno mismo. La distinción importa más de lo que parece, porque un reclamo que afecta el título abre vías, incluida la de registrar un aviso de litigio pendiente, que un reclamo puramente de daños no abre.

Dónde se presenta su caso, y por qué eso decide con qué oficina trata usted

En California, la competencia territorial para las acciones sobre bienes inmuebles no es cuestión de comodidad. Conforme al Código de Procedimiento Civil, sección 392, una acción para recuperar bienes inmuebles o para determinar un interés sobre ellos corresponde al tribunal superior del condado donde está la propiedad. Si una parcela cruza el límite entre condados, cualquiera de los dos la acepta.

Una propiedad en Rancho Cucamonga se presenta en el condado de San Bernardino, viva el dueño en Los Ángeles o en otro estado.

El artículo 392 del Código de Procedimiento Civil generalmente determina el condado para una acción destinada a recuperar bienes inmuebles o determinar un interés sobre ellos. Luego el tribunal superior asigna la sede judicial y el departamento conforme a sus reglas vigentes. La asignación correcta debe confirmarse antes de presentar la demanda.

Mantenemos oficinas en Los Ángeles, Ontario, San Diego y Carlsbad porque así es como la regla de competencia territorial reparte este trabajo.

Registrar un aviso de litigio (lis pendens)

Cuando una demanda afecta el título, se puede registrar un aviso de litigio pendiente contra la propiedad para que quien trate con ella lo haga sabiendo de la disputa. En la práctica significa que la propiedad no se puede vender ni refinanciar con facilidad mientras corre el caso.

Es una herramienta poderosa y el demandado puede pedir que se cancele. Si el tribunal considera que el reclamo no afecta el título, o que quien reclama no puede demostrar validez probable, el aviso se quita y pueden imponerse costos.

Así que es una decisión que se toma sobre los reclamos realmente planteados, no sobre las ganas de tener una ventaja.

Cuánto cuesta, y la pregunta que vale la pena hacerse primero

La primera pregunta honesta en la mayoría de las disputas de propiedad es si el monto en juego justifica el costo de perseguirlo. En una disputa con un vecino por una franja de terreno, muchas veces no lo justifica, y preferimos decirlo desde el principio.

Cuando sí lo justifica, los costos previsibles son el trabajo de título, cualquier levantamiento topográfico, y la presentación de la demanda. Lo variable es la otra parte. Un asunto que se resuelve cuando llega el levantamiento cuesta una fracción de uno que llega hasta la etapa probatoria y el juicio.

La mayoría de los contratos residenciales de compraventa en California también exigen mediación antes del litigio, y el derecho a recuperar honorarios de abogado muchas veces está condicionado a haberla intentado. Demandar primero puede costarle en silencio sus honorarios a la parte ganadora, lo que en un reclamo moderado invierte por completo las cuentas.

Cómo trabajamos un asunto

Empezamos por los documentos y no por el relato: la escritura, el informe de título, el contrato de compraventa, la cadena registral, y cualquier correspondencia entre las partes. En buena parte de los asuntos, eso establece la respuesta antes de entrevistar a nadie a fondo.

Después los hechos físicos cuando están en discusión, lo que para cualquier cosa que implique una línea o una ruta significa un levantamiento topográfico de un profesional con licencia.

Después los resultados realistas y lo que cuesta cada uno. Demandar es una herramienta, no la meta. Lo que hace demandar es imponer un calendario que la otra parte no puede ignorar, y eso por sí solo resuelve una cantidad considerable de estos casos.