Impuesto de transferencia Measure ULA de Los Ángeles

Qué grava Measure ULA

Measure ULA es un impuesto documental de transferencia adicional de la Ciudad de Los Ángeles sobre las transmisiones de bienes inmuebles que califican. Se suma al impuesto de transferencia ordinario de la Ciudad en lugar de sustituirlo.

El límite geográfico importa. Una dirección postal de Los Ángeles no determina por sí sola si el impuesto aplica. La propiedad tiene que estar dentro de la Ciudad de Los Ángeles; una propiedad ubicada en otra parte del condado de Los Ángeles queda fuera de la jurisdicción de Measure ULA de la Ciudad.

La fecha que rige es la fecha en que se cierra la transmisión. Como los umbrales se ajustan cada año, una cifra tomada de un artículo antiguo o de un borrador anterior del contrato puede que ya no sea la cifra vigente al momento del cierre.

Tasas para cierres posteriores al 30 de junio de 2026

Para una transmisión que cierre después del 30 de junio de 2026, la tasa adicional de Measure ULA es del 4% cuando la contraprestación o el valor supera los $5.4 millones pero es inferior a $10.9 millones. La tasa adicional es del 5.5% cuando la contraprestación o el valor es de $10.9 millones o más.

Son tasas por umbral, no tramos marginales. Una vez que una transmisión gravable supera el umbral aplicable, la tasa se aplica a la totalidad del valor gravable que se usa para Measure ULA, sujeta a cualquier exención que realmente corresponda.

La Ciudad además cobra su impuesto documental de transferencia ordinario. Los dos impuestos deben calcularse por separado en el estado de cierre para que las partes vean el monto de Measure ULA en lugar de esconderlo en una sola línea de impuesto de transferencia.

El valor bruto es la cifra que importa

Measure ULA se calcula por lo general a partir de la contraprestación o el valor bruto de la propiedad transmitida. Los gravámenes que quedan sobre la propiedad y la deuda que asume el comprador se incluyen al determinar el valor.

Eso es distinto del impuesto de transferencia ordinario de la Ciudad, que por lo general se calcula sobre el valor una vez descontados los gravámenes y las cargas que subsisten al momento de la venta. Aplicar el método del impuesto ordinario a Measure ULA puede subestimar de forma significativa el monto adeudado.

Los documentos o intereses relacionados también pueden tratarse en conjunto cuando forman parte de una sola operación. Dividir una transmisión en varios documentos no necesariamente mantiene cada documento por debajo del umbral.

Las exenciones son específicas

Measure ULA es amplio, pero no es universal. El Código Municipal de Los Ángeles contempla exenciones para determinadas transmisiones y entidades, y la Ciudad tiene procedimientos para solicitarlas.

Una exención debe vincularse a la disposición exacta de la ordenanza y sustentarse antes del cierre. La condición de organización sin fines de lucro de una parte, un parentesco familiar o una reestructuración interna no bastan por sí solos para establecer que la transmisión registrada está exenta.

Cuando la exención depende de los hechos o de una determinación de la Ciudad, el calendario de cierre necesita tiempo suficiente para reunir la documentación requerida. Tratar el asunto como una cuestión de registro del último día crea un riesgo fiscal y de título que se puede evitar.

Qué definir antes del cierre

Confirme que la parcela está dentro de la Ciudad de Los Ángeles, identifique el umbral vigente para la fecha real de cierre y calcule el monto de Measure ULA a partir del valor bruto y no del producto neto.

El contrato de compraventa debe indicar quién asume el impuesto. La Ciudad puede cobrarlo al momento del registro, pero el contrato decide la asignación económica entre las partes, y una asignación omitida o ambigua puede convertirse en una disputa de siete cifras en una transmisión grande.

Si puede aplicar una exención, determine desde temprano el fundamento legal y la vía de presentación. El depósito en garantía, la compañía de títulos y el asesor fiscal deben trabajar con el mismo valor, la misma fecha de cierre y la misma postura sobre la exención antes de que se firmen los documentos.

Este artículo es información general sobre la ley de California y no es asesoría legal para ninguna situación específica. Si usted está lidiando con este tema, los hechos de su asunto cambiarán el análisis.