El deber de divulgación del vendedor en California

Qué hay que divulgar

El deber cubre dos cosas: lo que el vendedor realmente sabe, y lo que arroja una inspección razonable de su agente. También alcanza las condiciones que afectan de forma sustancial el valor o el atractivo. Esa es una prueba más amplia que los defectos de la estructura. Un problema puede reducir el valor, o hacer la casa menos atractiva para un comprador, sin ser en absoluto un defecto de la estructura.

Las filtraciones de agua, y su historial. Los problemas de cimentación y de drenaje. El trabajo sin permiso, es decir, el hecho sin autorización, incluso cuando el trabajo en sí quedó bien. Las disputas de linderos y servidumbres con los vecinos. Una servidumbre es un derecho que otra persona tiene a usar parte de su terreno. Las demandas que afectan la propiedad. Una muerte en la propiedad dentro del período que fija la ley. Las condiciones del vecindario que el vendedor conoce y que un comprador no encontraría por su cuenta.

El Transfer Disclosure Statement, o TDS, es el formulario que exigen el Código Civil, secciones 1102 y siguientes. Los vendedores cometen un error con él más que ningún otro: tratan el formulario como si fuera todo el deber. Es solo un piso. Si usted conoce un hecho importante, es decir, un hecho que le importaría a un comprador, igual tiene que divulgarlo. Eso vale incluso cuando ninguna pregunta del formulario pregunta por él.

Qué no está cubierto

El deber alcanza lo que el vendedor sabe. No es una garantía, es decir, una promesa, de que la propiedad está en buen estado. Un defecto que nadie conocía normalmente no es un reclamo por falta de divulgación, cueste lo que cueste repararlo.

Por eso estos casos dependen del conocimiento. El pleito rara vez es sobre si el problema existe. Es sobre qué entendía el vendedor, y en qué momento. Eso se prueba con papeles, no con lo que alguien diga ahora.

De dónde viene la prueba

Facturas de reparaciones anteriores y presupuestos de contratistas. Reclamos de seguro sobre la propiedad. Los registros de permisos de la ciudad o del condado, que muestran qué se permitió y, por lo que falta, qué no. Anuncios anteriores, donde la misma propiedad se ofreció años atrás. Las fotografías y la redacción de entonces a veces contradicen lo que el vendedor divulga ahora.

Los vecinos suelen ser la fuente más directa. Un problema de drenaje o de linderos que lleva años normalmente se sabe en toda la cuadra.

El archivo del propio agente del vendedor también importa. Los agentes tienen sus propias obligaciones de divulgación. Un archivo que muestre que el agente sabía hace un caso distinto de uno que muestre que solo el vendedor sabía.

Qué hacer al descubrir algo

Documente la condición antes de que nadie la repare, con fotografías fechadas. Cuando el defecto es estructural o tiene que ver con agua, consiga además un informe de inspección. Reparar primero y preguntar después borra la prueba de qué estaba mal.

Guarde el paquete de divulgación exactamente como se lo entregaron. Eso incluye el TDS y cualquier anexo, que son las páginas añadidas. También incluye la divulgación de inspección visual de los agentes, la nota escrita de los propios agentes sobre lo que vieron. Qué se divulgó y qué no está en el centro del caso.

Antes de hacer cualquier otra cosa, lea el contrato de compraventa para ver si exige mediación o arbitraje. La mediación es una reunión con una persona neutral que intenta resolver el asunto. El arbitraje es una audiencia privada que lo decide. La mayoría de los contratos residenciales de California exigen mediación primero. Seguir adelante sin ella puede afectar si usted recupera después los honorarios de abogado.

Qué pregunta realmente el Transfer Disclosure Statement

El formulario que fija la ley recorre la propiedad sistema por sistema y pregunta por los defectos conocidos en cada uno. La lista cubre los componentes estructurales, el techo, la plomería, el cableado, la calefacción y el aire acondicionado. También pregunta si la propiedad tiene elementos como una alberca, un pozo o una fosa séptica.

Después pregunta si el vendedor tiene conocimiento de una serie de condiciones específicas. Sustancias o materiales de riesgo ambiental. Ampliaciones o modificaciones hechas sin permisos, o hechas de una forma que no cumple con los códigos de construcción. Asentamientos o problemas de suelo. Inundaciones o problemas de drenaje. Daños por sismo, incendio o deslizamiento. Ruido del vecindario. Y cualquier demanda que afecte la propiedad.

Pregunta si el vendedor tiene conocimiento de problemas en las áreas comunes, y de cualquier aviso de infracción, es decir, avisos oficiales que digan que algo no cumple con las reglas.

El vendedor firma el formulario, y los agentes llenan sus propias secciones. La divulgación de inspección visual de los agentes es una obligación aparte de ellos. Muchas veces es el documento más revelador. Un agente que anotó una condición ha creado un registro, y el vendedor no puede decir después que no existía.

La prueba que decide estos casos

La disputa casi nunca es sobre si el defecto existe. Es sobre qué sabía el vendedor, y cuándo. Los documentos resuelven eso, y hay una lista estándar que vale la pena repasar.

Los registros de permisos de la ciudad o del condado. Muestran qué se permitió, y lo que falta muestra qué no. El trabajo sin permiso es uno de los reclamos más comunes por falta de divulgación, y el archivo de permisos es público.

Facturas de reparaciones anteriores y presupuestos de contratistas. Muchas veces sobreviven en los propios archivos del vendedor, o en los del contratista.

El historial de reclamos de seguro sobre la propiedad. Es difícil cuadrar un reclamo previo por daños de agua con una divulgación que dice que el vendedor no sabía de ninguna filtración.

Anuncios anteriores. Una propiedad ofrecida cinco años atrás puede traer fotografías y una redacción que contradicen la divulgación actual. Los anuncios viejos se quedan por ahí.

Los vecinos. Normalmente saben de un problema de drenaje, de linderos o de ruido que lleva años, y no tienen ninguna razón para andarse con rodeos.

Antes de reparar nada

Cuando uno encuentra un defecto, el instinto es arreglarlo, sobre todo cuando está causando daños. Pero reparar destruye la prueba de qué estaba mal. La condición tal como usted la encontró está en el centro del caso.

Fotografíe todo antes de que empiece el trabajo, con fecha, incluidas las áreas que se van a volver a cerrar. Consiga un informe de inspección de un inspector o ingeniero calificado. Pídale que describa la condición y, cuando pueda, su antigüedad y causa probables. La antigüedad importa. Un defecto que claramente es anterior a la venta es difícil de colgarle al comprador.

Guarde los materiales que se retiren, cuando sea posible. Guarde cada factura.

Cuando una reparación de verdad no puede esperar, la documentación importa más, no menos.

Medie antes de demandar

La mayoría de los contratos residenciales de compraventa en California traen una cláusula de mediación. En muchos de ellos, usted conserva el derecho a recuperar honorarios de abogado solo si intentó la mediación antes de demandar.

Un comprador que demanda primero puede ganar el caso y aun así perder los honorarios. En un reclamo de tamaño moderado, eso puede significar que el dinero que recupera no cubre lo que gastó para conseguirlo. Es el error procesal más común en las disputas inmobiliarias residenciales, y el más fácil de evitar.

Lea la cláusula de honorarios y la de resolución de disputas de su propio contrato antes de dar cualquier paso. Si al comprar firmó con iniciales una cláusula de arbitraje, eso también decide dónde se ve el asunto.

Este artículo es información general sobre la ley de California y no es asesoría legal para ninguna situación específica. Si usted está lidiando con este tema, los hechos de su asunto cambiarán el análisis.