Contingencias en un contrato de compraventa en California

Las principales

La contingencia de inspección le da al comprador un período para investigar el estado de la propiedad. Según lo que encuentre, puede retirarse o renegociar. Es la protección más amplia del contrato.

La contingencia de préstamo cubre el financiamiento del comprador. Si el comprador no consigue el préstamo en los términos acordados dentro del plazo, puede retirarse.

La contingencia de avalúo atiende el caso en que la propiedad se valúa por debajo del precio de compra. Cuando eso pasa, el préstamo normalmente no alcanza para lo que el comprador necesita.

La contingencia de título le permite al comprador revisar el informe preliminar y objetar las excepciones que contiene. El informe preliminar es la lista que hace la compañía de títulos de lo que está registrado contra la propiedad, y las excepciones son los renglones que enumera como no cubiertos. Esta es la que más se lee por encima, y la que saca a la luz servidumbres, invasiones y restricciones registradas.

Levantarlas es un acto por escrito

Conforme al formulario residencial estándar de California, las contingencias no caducan sin más por el silencio. El comprador las levanta por escrito. Hasta que el comprador entregue ese levantamiento, la contingencia por lo general sigue aplicando, incluso después de que pasó la fecha.

Lo que cambia en esa fecha es lo siguiente. A partir de entonces el vendedor puede entregar un aviso que le exija al comprador actuar. Ese aviso inicia un plazo corto, tras el cual el vendedor puede cancelar.

Esta secuencia agarra desprevenida a la gente en las dos direcciones. Los compradores dan por hecho que perdieron una protección que todavía tienen. Los vendedores dan por hecho que el trato es incondicional cuando no lo es.

Cuándo está en riesgo el depósito

Una vez levantadas las contingencias, el depósito del comprador queda muy expuesto si después el comprador se niega a cerrar sin tener derecho a hacerlo. Esa es la razón práctica por la que levantar las contingencias merece atención, en lugar de tratarse como papeleo.

Las disputas por los depósitos son una categoría aparte. Normalmente dependen de la secuencia de avisos por escrito, y no del fondo de por qué se retiró el comprador.

Renunciar a ellas para ganar una oferta

En un mercado competitivo, se anima a los compradores a acortar las contingencias o a renunciar a ellas para hacer más atractiva una oferta. Renunciar a una es cederla. Ese es un intercambio real, y vale la pena entenderlo como tal.

Renuncie a la contingencia de inspección y estará aceptando el estado de la propiedad, sin derecho a retirarse por lo que se encuentre. Renuncie a la contingencia de préstamo y el depósito queda expuesto si falla el financiamiento. Ninguna de las dos es irracional. Las dos deberían ser una decisión y no algo que pasa por descuido.

La mecánica de los avisos que decide los depósitos

Conforme al formulario residencial estándar de California, las contingencias siguen vigentes hasta que se levanten por escrito. La fecha del contrato no las levanta por sí sola.

Lo que la fecha le da al vendedor es el derecho a entregar un aviso al comprador para que cumpla. Ese aviso le exige al comprador que levante la contingencia o que complete el paso correspondiente. Inicia un plazo corto. Si el comprador no actúa dentro de él, el vendedor puede cancelar.

Casi toda disputa por un depósito se decide con esta secuencia. ¿Se entregó el aviso, cuándo, y en la forma correcta? ¿Y qué hizo el comprador después? Guardar los avisos con su fecha es más útil que recordar la conversación.

Qué protege cada contingencia

Inspección: el estado físico de la propiedad, y por lo general el derecho más amplio a retirarse. Levantarla es aceptar el estado tal como está.

Préstamo: el financiamiento del comprador en los términos acordados. Levantarla mientras el financiamiento es incierto pone en riesgo el depósito.

Avalúo: que la propiedad se valúe en el precio de compra o por encima de él. Cuando se valúa por debajo, el faltante normalmente hay que cubrirlo en efectivo o renegociarlo.

Título: el informe preliminar y sus excepciones. Esta es la que con más frecuencia se levanta sin leerla. Es donde salen a la luz las servidumbres, las invasiones, las restricciones y los intereses sin liberar.

La venta de la propia propiedad del comprador, cuando el contrato la incluye. Los vendedores con frecuencia se resisten a esta en un mercado competitivo.

Levantarlas a propósito

Antes de levantar cualquier contingencia, responda dos preguntas. ¿De qué lo estaba protegiendo, y ese riesgo realmente ya se resolvió? Levantar la contingencia de préstamo porque el prestamista sonaba seguro no es lo mismo que levantarla porque el préstamo ya está aprobado.

Digamos que llega un aviso para cumplir y el problema de fondo sigue sin resolverse. Ese es el momento de asesorarse, no el momento de firmar. A partir del levantamiento, el depósito por lo general queda expuesto.

Este artículo es información general sobre la ley de California y no es asesoría legal para ninguna situación específica. Si usted está lidiando con este tema, los hechos de su asunto cambiarán el análisis.