Remedios cuando se incumple un contrato de compraventa

El cumplimiento específico

Los tribunales ordenan que se cumpla un contrato de venta de un terreno, en lugar de dejar a la parte perjudicada con una indemnización. La razón es sencilla: una parcela concreta no se reemplaza saliendo a comprar otra.

Ese razonamiento ayuda sobre todo a los compradores. Un comprador que quería esta propiedad, y a quien se la negaron, puede pedirle al tribunal que obligue a hacer la transferencia. Un vendedor lo tiene más difícil, porque lo que quería el vendedor era el precio, y el dinero es dinero.

El cumplimiento específico también le exige algo a quien lo pide, que tiene que estar listo, dispuesto y en condiciones de cumplir su propia parte. En la práctica eso significa demostrar que los fondos estaban disponibles entonces y lo siguen estando.

Daños y perjuicios

Cuando el remedio es dinero, la medida suele ser la diferencia entre el precio del contrato y el valor de la propiedad al momento del incumplimiento. Encima de eso vienen los gastos en que usted incurrió confiando en el trato.

Que eso sume una cifra real depende de lo que haya hecho el mercado entre el contrato y el incumplimiento. Un mercado al alza vuelve grande el reclamo de daños del comprador, mientras que un mercado plano puede dejarlo en casi nada. Por eso conviene comprobar la aritmética antes de comprometerse con un litigio.

El depósito

Los contratos residenciales muchas veces traen una cláusula de daños liquidados, que fija en el depósito lo que puede recuperar el vendedor. Eso está sujeto a los límites que fija la ley, y a que la cláusula se haya firmado debidamente con iniciales.

Cuando aplica, simplifica mucho las cosas, porque el vendedor se queda con el depósito y la discusión se acaba. Cuando no se acordó debidamente, o cuando el vendedor quiere más que el depósito, vuelve el análisis ordinario de daños.

Antes de demandar

La mayoría de los contratos residenciales de compraventa en California exigen mediación antes del litigio, y en muchos de ellos el derecho a recuperar honorarios de abogado depende de haberla intentado. Demande primero, y la parte que gane puede perder en silencio sus honorarios.

El otro paso temprano es mirar la cifra con honestidad. Estas disputas muchas veces son por una suma que no sobrevive al costo de perseguirla. Calcúlelo al principio, en lugar de descubrirlo después.

Cómo calcular cuánto vale el reclamo

Para un comprador, los daños suelen sumar la diferencia entre el precio del contrato y lo que valía la propiedad al momento del incumplimiento. Sume los gastos en que incurrió confiando en el trato, como los honorarios de inspección, el avalúo y los cargos del préstamo.

En un mercado al alza esa diferencia puede ser grande, y vale la pena presentar el reclamo. En un mercado plano puede ser casi nada, y el caso pasa a ser sobre recuperar gastos y no sobre la propiedad.

Para un vendedor la medida funciona prácticamente igual. En una operación residencial muchas veces la desplaza la cláusula de daños liquidados, que limita lo recuperable al depósito, sujeto a los límites que fija la ley.

Hacer esta aritmética antes de demandar es el paso que con más frecuencia cambia lo que un cliente decide hacer.

El cumplimiento específico, en la práctica

Un comprador que busca obligar a que se cierre la venta tiene que estar listo, dispuesto y en condiciones de cumplir. Eso significa demostrar que los fondos estaban disponibles en su momento y lo siguen estando, así que aquí importan el comprobante de fondos y la aprobación del préstamo.

Es común que se registre un aviso de litigio pendiente (lis pendens), que es un aviso en el registro público de que se presentó una demanda que afecta la propiedad. Una acción para obligar a la transferencia claramente afecta el título. Impide que el vendedor se la transfiera a otra persona mientras corre el caso. También es el paso que el vendedor va a pedir que se cancele, así que el reclamo tiene que sustentarlo.

La demora es la enemiga. Si el comprador espera mientras el vendedor le vende a un tercero que compra sin saber de la disputa, el remedio puede desaparecer. Solo quedan los daños.

Primero la mediación, otra vez

Igual que en los reclamos por falta de divulgación, el contrato residencial estándar ata la recuperación de los honorarios de abogado a haber intentado la mediación antes de demandar. En una disputa contractual por una suma moderada, la cláusula de honorarios muchas veces vale más que el reclamo mismo.

Haga la solicitud de mediación por escrito, guarde la solicitud y la respuesta, y solo entonces considere demandar. Es un paso de cinco minutos, y protege las cuentas de todo el caso.

Este artículo es información general sobre la ley de California y no es asesoría legal para ninguna situación específica. Si usted está lidiando con este tema, los hechos de su asunto cambiarán el análisis.