Abogados de usucapión

Qué exige la usucapión en California

La usucapión transfiere la propiedad de un terreno a alguien que no es el dueño registral. Como esa es una consecuencia grave, los requisitos son estrictos y la carga recae por completo en quien reclama.

La posesión debe ser real, es decir, un uso efectivo del terreno y no una afirmación sobre él. Abierta y notoria, es decir, lo bastante visible como para que un dueño atento se diera cuenta. Hostil, que es un término técnico que significa sin el permiso del dueño y no que haya hostilidad de por medio. Continua durante cinco años. Y bajo apariencia de título (color of title) o pretensión de derecho (claim of right).

Después, el elemento que decide la mayoría de los casos en California: el Código de Procedimiento Civil, sección 325, exige que quien reclama haya pagado los impuestos tasados sobre el terreno reclamado, durante todo el período de cinco años.

Por qué el requisito de los impuestos derrota la mayoría de los reclamos

Los recibos del impuesto predial siguen a las parcelas del tasador. Quien ocupa una parcela entera puede demostrar que se le cobró y que pagó. Quien ocupa una franja de diez pies de una parcela vecina no puede, porque no existe un recibo separado para la franja.

Ese solo hecho práctico es la razón por la que la gran mayoría de las disputas por invasión no son casos de usucapión, se llamen como se llamen cuando llegan. Un uso prolongado de una franja se analiza como una servidumbre por prescripción, que da el derecho a seguir usando el terreno y no exige el pago de impuestos.

Así que la primera pregunta en cualquier asunto de usucapión es si el terreno reclamado corresponde a algo que el tasador cobra por separado. Cuando no es así, lo decimos pronto y no después de que ya se pagó la investigación.

Cómo se ve un reclamo que prospera

Los reclamos que prosperan por lo general involucran una parcela entera y no una franja de lindero, en circunstancias en que todos, incluido el recaudador de impuestos, han tratado al ocupante como el dueño.

Una propiedad que alguien tomó y mantuvo durante años después de que el dueño desapareciera o muriera sin que aparecieran herederos. Una parcela transferida por una escritura defectuosa, donde quien la recibió tomó posesión, pagó los impuestos y se comportó como dueño todo el tiempo. Una parcela abandonada por mucho tiempo que un vecino absorbió, cercó y por la que pagó.

En cada uno de esos casos el requisito de los impuestos se cumple porque la parcela se tasó como una unidad.

Defender su terreno frente a un reclamo

El paso más efectivo es también el más barato. Un permiso por escrito, entregado y conservado, vuelve el uso no hostil, y el uso permitido no madura hasta convertirse en un reclamo por mucho que continúe. Se puede dar en cualquier momento antes de que se cumplan los cinco años.

Consiga los registros del tasador. Si usted ha estado pagando los impuestos del terreno en cuestión, el reclamo por lo general falla por la sección 325 sin importar lo que haya pasado en el terreno.

Documente la cronología, porque quien reclama carga con la prueba de cada elemento, incluidos los cinco años, y una objeción con fecha es prueba de que el período se interrumpió.

Lo que no ayuda es esperar a ver si se convierte en un problema. El tiempo es el único elemento que quien reclama no tiene que trabajar para conseguir.

Presentar un reclamo

Un reclamo de usucapión se plantea como una acción para esclarecer el título, que es la demanda que le pide a un tribunal que resuelva quién es dueño del terreno. Conforme al Código de Procedimiento Civil, sección 392, se presenta en el condado donde está la propiedad. El tribunal debe recibir pruebas antes de dictar sentencia, incluso cuando nadie comparece.

La prueba es histórica y se degrada. Los dueños anteriores se mudan y mueren, se pierden las fotografías, y los recuerdos de cuándo se puso una cerca dejan de ser confiables. Los registros de impuestos son la parte que sobrevive.

Antes de aceptar uno de estos casos determinamos la situación fiscal, porque un reclamo que falla por la sección 325 falla por más fuerte que sea todo lo demás, y no es justo acumular costos para descubrirlo.

Dónde se ven estos asuntos

En el tribunal superior del condado donde se ubica la propiedad. El tribunal superior asigna la sede judicial y el departamento conforme a sus reglas vigentes, que deben confirmarse antes de presentar la demanda.

Los registros del tasador que deciden el requisito de los impuestos los tiene el mismo condado, lo cual es una comodidad práctica cuando hay que reconstruir el historial de cinco años.