Usucapión en California

Los elementos, y el que decide la mayoría de los casos

La posesión tiene que ser real, es decir, un uso efectivo del terreno y no una afirmación sobre él. Abierta y notoria, es decir, lo bastante visible como para que un dueño atento se diera cuenta. Hostil, que es un término técnico que significa sin el permiso del dueño y no que haya mala intención de por medio. Continua durante los cinco años completos. Y bajo apariencia de título (color of title) o pretensión de derecho (claim of right).

Después está el requisito que decide la mayoría de las disputas: el ocupante tiene que haber pagado los impuestos tasados sobre el terreno durante todo el período de cinco años. El Código de Procedimiento Civil, sección 325, lo dice sin rodeos, y es el elemento que termina la mayoría de los reclamos que vemos.

La razón es aritmética. Los recibos de impuestos siguen a las parcelas del tasador. A alguien que ocupa una franja de diez pies de la parcela de un vecino no se le cobra esa franja por separado, y no puede demostrar el pago de impuestos sobre ella. Por eso los casos de invasión rara vez son casos de usucapión, se llamen como se llamen al principio.

El permiso derrota el reclamo

La posesión con el permiso del dueño no es hostil, y el reloj no corre. Un dueño que le ha permitido a un vecino usar parte del terreno, por escrito o de otra forma, por lo general se ha protegido.

Esto corta para los dos lados, y conviene saberlo desde temprano. Un ocupante cuyo uso empezó con una conversación de hace años puede no tener ningún reclamo. Un dueño que nunca dio permiso y nunca objetó puede estar en más aprietos de lo que espera.

Cómo se ve cuando sí prospera

Los reclamos que prosperan suelen involucrar una parcela entera y no una franja, donde todos, incluido el recaudador de impuestos, han tratado al ocupante como el dueño. Una propiedad que alguien tomó y mantuvo durante años después de que el dueño desapareciera. Una parcela transferida por una escritura defectuosa, donde quien la recibió tomó posesión, pagó los impuestos y se comportó como dueño todo el tiempo.

En cada caso el requisito de los impuestos se cumple porque la parcela se tasó como una unidad y el ocupante pagó el recibo.

Si usted es el dueño

Si alguien está usando su terreno y usted no lo ha consentido, el paso útil es dejar constancia de la situación ahora. Un permiso por escrito convierte el uso en algo que no puede madurar hasta convertirse en un reclamo. Una objeción, dejada por escrito y fechada, inicia otra secuencia.

Lo que no ayuda es esperar a ver si se convierte en un problema, porque el paso del tiempo es el único elemento que la otra parte no tiene que trabajar para conseguir.

Por qué el requisito de los impuestos decide tanto

El requisito del Código de Procedimiento Civil, sección 325, es que el ocupante haya pagado los impuestos tasados sobre el terreno reclamado, durante los cinco años completos. En la práctica eso lo determina cómo traza las parcelas el tasador.

Un reclamo sobre una parcela entera sí puede cumplirlo, porque la parcela se tasa como una unidad y el recibo se puede pagar. Un reclamo sobre parte de una parcela vecina casi nunca puede, porque no existe un recibo separado para la franja y no se puede demostrar el pago.

Esta es la razón por la que las disputas por invasión se resuelven como servidumbres por prescripción y no como transferencias de propiedad. También significa que la primera pregunta en cualquier asunto de usucapión es si el terreno reclamado corresponde a una parcela tasada.

Cómo defenderse de un reclamo

Acredite el permiso. Un permiso por escrito, entregado y conservado, vuelve la posesión no hostil y evita que madure. Se puede dar en cualquier momento antes de que se cumpla el plazo.

Acredite la situación fiscal. Consiga los registros del tasador que muestren a quién se le cobró y quién pagó. Si pagó usted, el reclamo por lo general falla.

Rompa la continuidad. Interrumpir la posesión reinicia el plazo, aunque esto hay que hacerlo con cuidado, porque hacerse justicia por cuenta propia escala las disputas y puede crear una responsabilidad aparte.

Documente la cronología. Fotografías, correspondencia y cualquier registro que establezca cuándo empezó el uso, porque quien reclama carga con la prueba de todos los elementos, incluidos los cinco años.

Si es usted quien reclama

La prueba es histórica y se degrada. Los dueños anteriores se mudan y mueren, las fotografías se pierden, y los registros de impuestos son la única parte que mejora con el tiempo porque son institucionales.

El reclamo se plantea como una acción para esclarecer el título, en el condado donde está la propiedad conforme al Código de Procedimiento Civil, sección 392, y está sujeto a la misma regla de que el tribunal debe recibir pruebas antes de dictar sentencia aunque nadie comparezca.

Sea realista sobre el requisito de los impuestos antes de gastar nada. Si el terreno reclamado nunca se le tasó a usted por separado, el reclamo es difícil sin importar cuánto haya durado la posesión.

Este artículo es información general sobre la ley de California y no es asesoría legal para ninguna situación específica. Si usted está lidiando con este tema, los hechos de su asunto cambiarán el análisis.