Escrituras falsificadas y fraude de título en California

Nula, no simplemente anulable

California traza una distinción que aquí importa. Algunos instrumentos defectuosos son anulables, es decir, funcionan hasta que alguien los deja sin efecto. Una escritura que realmente fue falsificada es nula desde el principio. Nunca transfirió nada, y quien le compró al falsificador no adquirió la propiedad, por más inocente que fuera.

Ese principio protege a los dueños, pero no limpia el registro. El documento registrado se queda donde está, y una aseguradora de título que mire la cadena ve una transferencia. Quitarlo requiere una sentencia.

Qué suele delatarlo

Los dueños normalmente se enteran de una de tres formas. Llega un aviso sobre un préstamo que no pidieron. Un recibo del impuesto predial o de un servicio empieza a llegar a otra dirección. O se cae una venta porque la búsqueda de título encontró una transferencia de la que no saben nada.

Los terrenos baldíos, las propiedades en renta y las casas de dueños que fallecieron o se mudaron a una residencia asistida son las más expuestas, porque nadie está revisando el correo y nadie las visita.

Las primeras tres cosas que hay que hacer

Consiga una copia del documento registrado en el registro del condado. La firma, el bloque notarial y los datos de la comisión del notario son donde suele vivir la prueba de la falsificación, y el libro del notario es un registro que después se puede requerir judicialmente.

Pida un informe de título actualizado para ver todo lo registrado contra la parcela y en qué orden. Después de una escritura falsificada muchas veces viene un préstamo, y hay que atender la posición del prestamista además de la escritura misma.

Repórtelo. Un instrumento falsificado es un delito además de un problema civil, y una denuncia crea un registro fechado de cuándo lo descubrió usted.

Limpiar el registro

La vía civil es una acción para establecer que el instrumento es nulo y sacarlo de la cadena, planteada normalmente junto con el esclarecimiento del título. Cuando un prestamista registró una escritura de fideicomiso confiando en la transferencia falsificada, ese interés hay que atenderlo en el mismo caso en lugar de dejarlo para después.

Si usted tiene una póliza de propietario de seguro de título, avísele pronto a la aseguradora. Las pólizas traen cláusulas de aviso y la cobertura puede depender de cumplirlas.

Cómo reducir la exposición

Varios condados de California operan un servicio gratuito de notificación del registro que le envía un correo electrónico cuando se registra un documento contra una parcela que usted haya inscrito. Para un dueño con una propiedad en la que no vive, es la precaución más útil que existe, y no cuesta nada.

Mantener actualizada la dirección postal ante el tasador hace un trabajo parecido, porque un recibo de impuestos redirigido suele ser la primera señal de que se registró algo.

Monitoreo gratuito, condado por condado

Varios registros de condados de California operan un servicio gratuito de notificación que le envía un correo electrónico al dueño inscrito cada vez que se registra un documento contra una parcela que él haya inscrito. Es la protección más barata que existe contra un registro falsificado, y está disponible en los condados donde nuestros clientes tienen propiedades.

El condado de Los Ángeles lo ofrece a través del Registrar-Recorder and County Clerk. El condado de San Bernardino lo ofrece a través del Assessor-Recorder-County Clerk. El condado de San Diego lo ofrece a través del Assessor, Recorder and County Clerk.

Inscribirse toma unos minutos por parcela. Para el dueño de una propiedad en la que no vive, que es la categoría más expuesta al fraude de escrituras, es el paso más útil que existe.

Como los nombres de los programas y las vías de inscripción cambian, inscríbase a través del sitio web del propio registro del condado y no con un tercero que se ofrezca a hacerlo por una cuota.

Por qué algunas propiedades son el blanco

El patrón es constante. Terrenos baldíos, porque nadie los visita y no llega nada por correo. Propiedades en renta de un dueño que vive en otra parte. Bienes de alguien que falleció o que se mudó a una residencia asistida, donde nadie lee el correo. Propiedades sin ningún préstamo, porque no hay un prestamista vigilando el título.

Lo que todas tienen en común es que no hay nadie que se dé cuenta. El fraude depende de que pase el tiempo antes de que el dueño se entere.

El orden en que hay que hacer las cosas

Consiga el documento registrado en el registro, y un informe de título actualizado que muestre todo lo registrado contra la parcela y en qué orden. Después de una escritura falsificada con frecuencia viene un préstamo registrado contra la propiedad, y la posición del prestamista hay que atenderla como parte del mismo asunto.

Conserve la evidencia notarial. Los datos de la comisión del notario están en el documento y el libro del notario es un registro que se puede obtener después. Esta suele ser la prueba más fuerte disponible.

Denúncielo ante las autoridades, y avísele a su aseguradora de título si tiene una póliza de propietario. Las pólizas traen requisitos de aviso y la cobertura puede depender de cumplirlos.

Después inicie la acción para establecer que el instrumento es nulo y quitarlo. Como una escritura falsificada es nula y no simplemente anulable, no transfirió nada ni siquiera a un comprador de buena fe, pero aun así hay que corregir el registro con una sentencia.

Este artículo es información general sobre la ley de California y no es asesoría legal para ninguna situación específica. Si usted está lidiando con este tema, los hechos de su asunto cambiarán el análisis.