Abogados de acciones de partición

El derecho a la partición

Cualquiera que sea dueño de una parte de un bien inmueble en California junto con otra persona puede iniciar una acción de partición. El derecho viene del Código de Procedimiento Civil, sección 872.210. No hace falta demostrar que los demás dueños se portaron mal, ni que la propiedad se está administrando mal. El derecho nace de la copropiedad misma, es decir, del simple hecho de compartir el título.

Eso hace de la partición la palanca en casi todo estancamiento entre copropietarios. Un dueño quiere sacar su dinero y los demás quieren conservar la propiedad. O nadie se pone de acuerdo en el precio o en los tiempos, y nada se ha movido en años.

Saber qué tan cerca de absoluto está ese derecho normalmente mejora la negociación. Cuando todos ven que la alternativa al acuerdo es un caso judicial y no otro año de estancamiento, las conversaciones suelen avanzar.

Qué cambió la ley de 2023

La Partition of Real Property Act se encuentra en los artículos 874.311 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. Para las acciones presentadas a partir del 1 de enero de 2023, se aplica a las propiedades que califiquen y estén en copropiedad en común cuando no exista un acuerdo vinculante registrado que rija la partición. Cuando se cumplen esas condiciones, cambió sustancialmente el resultado probable.

El tribunal determina cuánto vale la propiedad, normalmente mediante avalúo. Los copropietarios que no iniciaron la acción tienen entonces la oportunidad de comprar la parte del que sí la inició. Compran a ese valor, antes de cualquier venta de la propiedad. Cuando más de uno opta por comprar, la parte se reparte entre ellos.

La ley también le indica al tribunal que prefiera la partición en especie cuando sea práctica. Partición en especie significa una división real del terreno, de modo que cada dueño se queda con un pedazo de él y no con una parte del dinero de la venta. El tribunal también tiene que sopesar factores más allá de lo puramente económico.

Para la propiedad familiar heredada, este es el cambio que importa. El pariente que quiere sacar su dinero lo sigue recibiendo. El pariente que quiere conservar la casa ahora tiene una vía definida para conservarla.

La rendición de cuentas, que es donde se mueve el dinero

La partición no es un reparto directo por porcentaje. El tribunal puede ajustar lo que recibe cada dueño para reflejar lo que ha aportado y lo que ha tomado. Ese ajuste, que se llama la rendición de cuentas, muchas veces es más grande de lo que nadie esperaba.

Estos son los conceptos que suelen ajustarse en las cuentas. El capital y los intereses de la hipoteca pagados por un dueño. Los impuestos prediales y el seguro. Las reparaciones necesarias, y las mejoras de capital, es decir, el trabajo que añade valor duradero. Las rentas cobradas a terceros. Y el valor razonable de la ocupación exclusiva, que es el valor de que un dueño haya vivido ahí solo.

La prueba es documental. Estados de cuenta bancarios, cheques cancelados, recibos de impuestos, facturas. Un dueño que pagó todo durante una década y no guardó nada está en una posición más débil que uno que sí guardó los papeles. Lo que realmente pasó no cambia eso.

Aquí los honorarios de abogado funcionan distinto

En la mayoría de los litigios cada parte paga a sus propios abogados. La partición se trata distinto. Se entiende que la acción beneficia a todos los dueños, porque resuelve la copropiedad para todos.

Los costos, incluidos los honorarios de abogado, en que se incurra para el beneficio común pueden prorratearse entre las partes. Prorratear significa repartir en proporción al tamaño de la participación de cada dueño. Así que un copropietario que se resiste a una partición que al final no puede impedir puede terminar contribuyendo al costo de la acción que se presentó contra él.

Nada de eso es automático, y la conducta influye. Aun así vale la pena entenderlo antes de decidir defender una partición por principio.

Las alternativas, que suelen ser mejores

Una compra negociada de las partes. Un dueño le compra a los demás, usando un avalúo independiente que ambas partes acuerdan de antemano aceptar. Es más rápido y más barato que la vía legal, y llega al mismo lugar.

Una venta acordada en el mercado abierto. Casi siempre deja más que una supervisada por el tribunal.

Un acuerdo de copropiedad por escrito. Establece quién paga qué, y qué pasa en una venta futura. Vale la pena tenerlo incluso entre personas que se tienen confianza, y la falta de uno es la razón por la que existe la mayoría de estas disputas.

La mediación resuelve buena parte de estos casos. La disputa suele ser sobre dinero y tiempos, no sobre principios.

Dónde se presentan las acciones de partición

Conforme al artículo 392 del Código de Procedimiento Civil, la acción generalmente se presenta en el condado donde se ubica la propiedad. El tribunal superior asigna la sede judicial y el departamento conforme a sus reglas vigentes, que deben confirmarse antes de presentar la demanda.

La propiedad heredada muchas veces está en un condado distinto al de la familia que la heredó. Esa es una de las razones por las que la regla de competencia territorial, la regla sobre qué tribunal ve el caso, agarra desprevenida a la gente.