Cómo se tiene una propiedad en copropiedad en California

La copropiedad simple (tenancy in common)

Esta es la forma por defecto cuando dos o más personas toman el título y no dicen nada más en la escritura. Las partes pueden ser desiguales. Cada dueño puede vender su parte, hipotecarla, o dejársela a quien quiera. No hay derecho de supervivencia, así que una parte no pasa a los demás dueños al fallecer. Pasa conforme al testamento o al fideicomiso del dueño, o por sucesión intestada, que es el conjunto de reglas que decide quién hereda cuando no hay testamento.

Esta es la forma que más aparece en las acciones de partición, los casos judiciales que terminan la propiedad compartida cuando los dueños no logran ponerse de acuerdo. También es la forma que atiende la Partition of Real Property Act.

La copropiedad con derecho de supervivencia (joint tenancy)

Los copropietarios con derecho de supervivencia tienen partes iguales. Eso significa que cuando uno de ellos fallece, su participación pasa automáticamente a los sobrevivientes. Queda fuera de la sucesión, y fuera de la validación testamentaria, el proceso judicial para transmitir lo que alguien poseía. Esa suele ser la razón por la que la gente la elige.

También es más frágil de lo que la gente supone. Una copropiedad con derecho de supervivencia se puede romper, y un solo dueño puede hacerlo por su cuenta. Una vez rota, la participación se convierte en copropiedad simple y el derecho de supervivencia desaparece. Un copropietario que transfiere su participación, a veces a sí mismo, puede cambiar lo que pasa al fallecer sin decírselo a nadie.

Los bienes gananciales, y con derecho de supervivencia

Los bienes adquiridos por una pareja casada durante el matrimonio son por lo general bienes gananciales en California. Cada cónyuge tiene una participación indivisa de la mitad, es decir, la mitad del todo y no una mitad delimitada del terreno. Al fallecer, la mitad del cónyuge fallecido pasa conforme a su plan patrimonial, salvo que la redacción de la escritura, lo que se conoce como la forma de titularidad, diga otra cosa.

Los bienes gananciales con derecho de supervivencia juntan las dos cosas. El sobreviviente se queda con el todo automáticamente, y la propiedad conserva el tratamiento fiscal de los bienes gananciales. Para muchas parejas casadas con una casa es la forma de titularidad sensata. Con frecuencia no es la que aparece en la escritura, porque nadie volvió a revisar el papeleo después de la compra.

Por qué vale la pena revisar hoy la forma de titularidad

La redacción de la escritura produce consecuencias justo en el momento en que nadie quiere lidiar con ellas. Una muerte, un divorcio, una disputa. Corregirla mientras todos están vivos y de acuerdo es una tarea corta. Corregirla después puede que no sea posible siquiera.

Dos situaciones merecen una mirada en particular. La primera es una pareja que se casó después de comprar, cuya escritura todavía refleja cómo tomaron el título siendo solteros. La segunda es una familia que agregó a un hijo al título por comodidad. Eso le da al hijo una participación de propiedad actual, es decir, una parte real de la propiedad desde ahora, con consecuencias para los acreedores, las ganancias de capital y el control.

Qué hace cada forma al fallecer un dueño

Tenancy in common. La parte del dueño fallecido pasa conforme a su testamento o fideicomiso. Si no hay ninguno de los dos, pasa por sucesión intestada, las reglas supletorias sobre quién hereda. Pasa por la sucesión. Las partes pueden ser desiguales, y cada dueño controla la suya.

Joint tenancy. La participación pasa automáticamente a los copropietarios sobrevivientes, fuera de la sucesión. Las partes son iguales por definición. Un copropietario de este tipo no puede dejar su participación por testamento, porque no queda nada que dejar.

Bienes gananciales. Cada cónyuge tiene una mitad indivisa del todo. La mitad del cónyuge fallecido pasa conforme a su plan patrimonial, salvo que la forma de titularidad de la escritura disponga otra cosa.

Bienes gananciales con derecho de supervivencia. El sobreviviente se queda con el todo automáticamente. La propiedad además recibe el tratamiento de bienes gananciales para efectos de la base, siendo la base la cifra que se usa para calcular la ganancia si después se vende. Para muchas parejas casadas con una casa esta es la forma de titularidad adecuada, y con frecuencia no es la que aparece en la escritura.

Cómo se rompe una copropiedad con derecho de supervivencia sin que nadie se dé cuenta

Una copropiedad con derecho de supervivencia depende de lo que la ley llama las cuatro unidades. Rompa cualquiera de ellas y la participación se convierte en copropiedad simple. Un copropietario puede romperla de forma unilateral, es decir, sin los demás. Puede transferirse su propia participación a sí mismo como copropietario simple, registrarlo, y ya está hecho.

No hay obligación de avisarles a los demás copropietarios. Una familia que cree que el derecho de supervivencia va a operar puede descubrir, después de un fallecimiento, que se rompió años atrás.

La ruptura también ocurre por accidente. Una transferencia a un fideicomiso que no se estructuró para conservar la figura puede provocarla. Una transferencia a un nuevo cónyuge también. Cuando el objetivo es el derecho de supervivencia, revise la escritura después de cualquier cambio de propiedad o de plan patrimonial.

Agregar a un hijo al título, y por qué normalmente sale mal

Los padres con frecuencia agregan a un hijo adulto al título para evitar la validación testamentaria. Funciona para ese propósito limitado, y crea varios problemas peores.

El hijo pasa a tener una participación de propiedad actual, una parte real de la propiedad desde hoy. Esa parte queda expuesta a sus acreedores, a su divorcio y a su quiebra. La propiedad no se puede vender ni refinanciar sin él. Y cuando la intención del padre o de la madre era que el hijo heredara, agregarlo en vida por lo general deja al hijo peor en cuanto a la base. Los bienes heredados reciben un ajuste de base. Una donación en vida no.

Un fideicomiso revocable, uno que el padre o la madre puede cambiar o deshacer en cualquier momento, logra el objetivo de evitar la validación testamentaria sin nada de eso. Por eso es la respuesta habitual.

Este artículo es información general sobre la ley de California y no es asesoría legal para ninguna situación específica. Si usted está lidiando con este tema, los hechos de su asunto cambiarán el análisis.