Comprarle su parte a un copropietario en vez de forzar la venta

El derecho de compra de la parte

Antes de 2023, un copropietario que quería salirse podía pedir la partición, y el resultado práctico muchas veces era una venta. A veces eso significaba una subasta, a un precio por debajo de lo que la propiedad habría alcanzado en el mercado abierto. Los copropietarios que querían conservarla tenían poca capacidad de impedirlo.

La Partition of Real Property Act cambió la secuencia. Cuando aplica, el tribunal determina el valor de la participación del dueño que presentó la demanda. A los demás copropietarios se les da entonces la oportunidad de comprar esa participación al valor determinado. Solo si nadie la toma avanza el asunto hacia una venta.

Para las familias que tienen una propiedad heredada, este es el cambio importante. El pariente que quiere sacar su dinero lo sigue pudiendo hacer. El pariente que quiere conservar la casa ahora tiene una forma definida de lograrlo.

Cómo se fija el valor

El tribunal determina el valor justo de mercado de la propiedad, que es lo que se vendería hoy. Normalmente lo hace mediante un avalúo. El precio de compra se desprende entonces de la fracción que le corresponde al dueño que presentó la demanda sobre esa cifra.

La cifra es el valor de la propiedad, no lo que produciría una venta forzada. Esa es una razón por la que el mecanismo suele servirles mejor a las dos partes que una subasta. También significa que vale la pena participar en serio en el avalúo, porque fija la cifra de la que se desprende todo lo demás.

Hacerlo sin demandar

Todo lo anterior está disponible por acuerdo, sin demanda, y normalmente en mejores términos. Los obstáculos para una compra privada son casi siempre los mismos tres. Acordar un valor. Conseguir el dinero. Resolver el préstamo que ya pesa sobre la propiedad.

Un avalúo independiente que las dos partes acuerden aceptar de antemano resuelve el primero. Un refinanciamiento a nombre del dueño que compra normalmente resuelve el tercero, y hay que arreglarlo antes de la transferencia y no después. El segundo es una cuestión de financiamiento. Vale la pena responderla con honestidad desde temprano, porque una compra que el dueño comprador no puede financiar desperdicia meses.

Qué registrar cuando está hecho

Comprar la parte de otro es transferir un interés sobre un bien inmueble y hay que documentarlo como tal. Eso significa una escritura que transfiera la participación, con la forma de titularidad correcta, que es la redacción que establece cómo tendrán la propiedad los dueños restantes. Significa poner atención a si la transferencia activa una revaluación, que es cuando el condado reajusta el valor para el impuesto predial. Y significa una renuncia por escrito a cualquier reclamo entre los dueños por aportaciones y por ocupación.

Las compras hechas de manera informal entre familiares, por confianza y sin documentos, producen una proporción desmedida de las disputas que vemos después.

Los tres obstáculos de una compra privada

El valor. Resuélvalo con un avalúo independiente, elegido en conjunto, que las dos partes acuerden de antemano aceptar. El compromiso de aceptarlo es lo que lo hace funcionar. De lo contrario el avalúo se vuelve el principio de la discusión y no el final.

El financiamiento. El dueño que compra normalmente necesita un refinanciamiento, y el préstamo nuevo tiene que estar aprobado antes de la transferencia y no después. Una compra que el dueño comprador no puede financiar desperdicia meses y endurece las dos posturas.

El préstamo existente. Si los dos dueños están en él, el dueño que vende sigue siendo responsable hasta que se refinancie o se asuma, diga lo que diga la escritura. Hay gente que sí termina en una hipoteca de una propiedad que ya no es suya. Es común, y es evitable.

La rendición de cuentas que nadie quiere tener

Antes de acordar una cifra, las dos partes deberían repasar la misma lista que usaría el tribunal en una partición. Esa lista es una cuenta de quién pagó qué. Cubre el capital y los intereses de la hipoteca pagados por cada dueño, los impuestos y el seguro, las reparaciones y mejoras necesarias, y las rentas cobradas. También cubre el valor de la ocupación exclusiva, es decir, cuánto valía que un dueño viviera ahí solo.

Hacer esto de forma abierta normalmente mueve la cifra, a veces bastante. Es mejor moverla durante una negociación que descubrirlo en un procedimiento. El dueño que ha estado pagando todo normalmente tiene un reclamo más fuerte de lo que cree. El dueño que ha estado viviendo ahí normalmente tiene uno más débil.

Cómo documentarlo bien

Una escritura que transfiera la participación, con la forma de titularidad de los dueños restantes indicada correctamente. La forma de titularidad es la redacción de la escritura que establece cómo tendrán la propiedad de ahí en adelante.

Atención a si la transferencia activa una revaluación, que es cuando el condado reajusta el valor para el impuesto predial. Las transferencias entre copropietarios no están exentas de forma automática, y en una propiedad heredada también puede estar en juego la situación bajo la Proposición 19.

Una renuncia por escrito a los reclamos entre los dueños, que cubra las aportaciones, la ocupación y las rentas. Eso cierra las cuentas en lugar de dejarlas abiertas.

La confirmación de que el dueño que sale queda liberado del préstamo.

Las compras de partes hechas de palabra entre familiares producen una proporción desmedida de las disputas que vemos dos y tres años después.

Este artículo es información general sobre la ley de California y no es asesoría legal para ninguna situación específica. Si usted está lidiando con este tema, los hechos de su asunto cambiarán el análisis.