Escritura de fideicomiso frente a hipoteca en California

Tres partes en lugar de dos

Una hipoteca es entre un prestatario y un prestamista. Una escritura de fideicomiso suma a una tercera parte, el fiduciario, que tiene el título en fideicomiso como garantía del préstamo y está facultado para vender la propiedad si el prestatario incumple.

Esa diferencia estructural es todo el asunto. Como el fiduciario ya tiene el poder de venta, el prestamista no necesita que un tribunal autorice la venta.

Qué significa en la práctica

La ejecución bajo una escritura de fideicomiso sigue la secuencia extrajudicial del Código Civil, secciones 2924 y siguientes: aviso de incumplimiento, después aviso de venta pasados al menos tres meses, y después la venta. Sin demanda, sin juez, y con un calendario que se mide en meses y no en años.

Para el prestamista hay un intercambio. Conforme al Código de Procedimiento Civil, sección 580d, no se puede dictar una sentencia por saldo deudor sobre el pagaré una vez que el fiduciario ha vendido la propiedad bajo el poder de venta. El prestamista gana rapidez y renuncia al faltante.

Para la mayoría de los prestatarios ese es un intercambio favorable, algo que conviene saber cuando el papeleo se ve alarmante.

La cancelación, y el problema que causa después

Cuando el préstamo se paga, el fiduciario registra una cancelación que libera la garantía. Eso es lo que quita la escritura de fideicomiso del registro.

No siempre ocurre. Una escritura de fideicomiso sin cancelar sobre un préstamo pagado hace años es uno de los defectos de título más comunes en California, y normalmente sale a la luz en el peor momento, cuando una venta está en depósito en garantía. Hay que rastrear a quien tenga ahora esa obligación y pedirle que registre la liberación, y después de un par de décadas de fusiones bancarias eso puede tomar un buen rato.

Guardar el estado de liquidación y confirmar que la cancelación realmente se registró es una tarea de cinco minutos que evita una mucho más larga.

Qué hace realmente el fiduciario

El fiduciario nombrado en una escritura de fideicomiso tiene una facultad limitada para un fin limitado. No es un administrador que maneje la propiedad, y no actúa por cuenta del prestatario.

Ante un incumplimiento, por instrucción del prestamista, el fiduciario registra el aviso de incumplimiento, más adelante el aviso de venta, lleva a cabo la venta, y emite una trustee's deed al comprador. Al liquidarse el préstamo, el fiduciario registra la cancelación que libera la garantía.

Es común que se sustituya al fiduciario durante la vida de un préstamo, y la sustitución también se registra. Cuando se está impugnando una ejecución, si la entidad que dice actuar como fiduciario fue debidamente sustituida es una de las primeras cosas que vale la pena revisar.

Comprar en una venta por el fiduciario

Una trustee's deed transfiere el interés que el fiduciario tenía facultad de transferir, sin garantías y sin seguro de título incluido. El comprador toma la propiedad sujeta a los intereses de rango superior que sobrevivan a la venta.

Ese es el riesgo que agarra desprevenidos a los postores sin experiencia. Una propiedad comprada en una venta llevada a cabo por un acreedor de rango inferior sigue sujeta al préstamo de rango superior, que no desaparece porque la propiedad haya cambiado de manos.

Por lo general tampoco hay oportunidad de inspeccionar, y puede haber ocupantes todavía en posesión. Estas no son razones para evitar las ventas por el fiduciario, pero sí son razones para determinar la posición de los gravámenes antes de pujar y no después.

Cómo comprobar su propia cancelación

Cuando liquide un préstamo, confirme que la cancelación realmente se registró en lugar de darlo por hecho. Guarde el estado de liquidación y revise el registro unos meses después.

Una escritura de fideicomiso sin cancelar es uno de los defectos de título más comunes en California y uno de los más tediosos de arreglar, porque exige rastrear a quien tenga ahora una obligación que ya no existe, a veces a través de varias fusiones o de una institución quebrada.

Cinco minutos ahora frente a varias semanas después, justo cuando una venta está en depósito en garantía.

Este artículo es información general sobre la ley de California y no es asesoría legal para ninguna situación específica. Si usted está lidiando con este tema, los hechos de su asunto cambiarán el análisis.