Opciones cuando ya empezó una ejecución hipotecaria en California

Cuente hacia atrás desde la fecha de venta

Cada opción tiene un plazo y no todos llegan al final. Lo más útil que puede hacer un dueño al recibir un aviso de incumplimiento es anotar la fecha de venta, y luego la fecha límite para rehabilitar el préstamo, cinco días hábiles antes de ella, y planear contra esas dos fechas.

La mayoría de los malos resultados que vemos vienen de actuar en las últimas dos semanas, cuando las únicas opciones que quedan son las caras.

Rehabilitación del préstamo

Pagar lo atrasado más los costos restablece el préstamo y detiene el proceso. Es la salida más limpia y la que tiene el plazo más corto. El fiduciario da una cifra de rehabilitación si se le pide, y vale la pena obtenerla desde temprano aunque el dinero todavía no esté, porque convierte una incógnita en una cifra.

Vender antes de la venta forzada

Cuando hay capital neto, vender suele ser mejor que dejar que ejecuten la hipoteca, porque el dueño se queda con ese capital en lugar de perder la diferencia entre el valor de mercado y el precio de subasta. La limitante es el tiempo: una venta tarda más de lo que a la mayoría de los dueños les queda cuando por fin actúan.

Cuando el saldo supera el valor, una venta corta requiere el acuerdo del prestamista y tarda todavía más. Vale la pena empezarla temprano o no empezarla.

Impugnar la ejecución hipotecaria

Algunas ejecuciones tienen defectos: avisos que no se notificaron como se exige, que la entidad que ejecuta no tenga lo que dice tener, un historial de pagos que no sustenta el incumplimiento alegado, o una modificación que se acordó y luego se ignoró.

Cuando existe un defecto real, esta es una vía. Cuando no, litigar compra semanas a un costo considerable y la venta ocurre igual, y se lo diremos en lugar de tomar el caso.

Lo que no hacemos

Nuestro bufete no ofrece servicios de modificación de préstamos, negociación de suspensión de pagos ni rescate ante ejecuciones hipotecarias, y nuestro bufete no acepta honorarios por adelantado por esos servicios. Por separado, el artículo 2944.7 del Código Civil se aplica a la compensación por gestionar o intentar gestionar una modificación de préstamo u otra forma de suspensión de pagos hipotecarios relacionada con una hipoteca o escritura de fideicomiso garantizada por un bien inmueble residencial de cuatro unidades de vivienda o menos.

Los propietarios en incumplimiento reciben muchísimos contactos de gente que sí cobra esos honorarios. Que le pidan dinero por adelantado para tratar con su prestamista es la señal para detenerse y verificar con quién está hablando.

Qué requiere realmente cada opción

Rehabilitar el préstamo: lo atrasado más los cargos y costos, en fondos certificados, antes de la fecha límite de cinco días hábiles previos a la venta. Pídale al fiduciario la cifra de rehabilitación desde temprano, porque es mayor que los pagos que se dejaron de hacer y conocer la cifra cambia lo que es posible.

Liquidación: todo el saldo. En la práctica esto significa un refinanciamiento o una venta, y los dos hay que empezarlos semanas antes de que hagan falta.

Venta con capital neto: normalmente el mejor resultado cuando hay capital, porque se queda con ese valor en lugar de perder la diferencia entre el precio de mercado y el de subasta. Requiere tiempo suficiente para ofrecerla y cerrarla.

Venta corta: requiere la aprobación del prestamista, que toma un tiempo que el proceso puede no permitir. Empiécela temprano o no la empiece.

Impugnar la ejecución: solo cuando existe un defecto genuino.

La pregunta del capital neto lo decide todo

Antes de elegir, determine si hay capital neto. Consiga la cifra de liquidación y una idea realista del valor, no una optimista.

Con un capital neto significativo, la prioridad es el tiempo, porque casi cualquier venta ordenada es mejor que una venta por el fiduciario. Vender, refinanciar o pedir prestado contra ese capital son todos mejores resultados y todos necesitan margen de tiempo.

Sin capital neto, la prioridad pasa a ser qué se sigue debiendo después, lo que depende de la situación frente al saldo deudor conforme a las secciones 580b y 580d, y de si alguien garantizó el préstamo. En muchos casos la respuesta es que una venta extrajudicial acaba con la exposición, algo que conviene saber porque cambia cuánto pelear resulta razonable.

Cómo reconocer a los estafadores

Los propietarios en incumplimiento son un blanco frecuente, porque los avisos de incumplimiento son registro público. El patrón es constante: un acercamiento poco después de que se registra el aviso, la promesa de que la venta se puede detener, y una petición de dinero por adelantado.

El artículo 2944.7 del Código Civil se aplica a una hipoteca o escritura de fideicomiso garantizada por un bien inmueble residencial de cuatro unidades de vivienda o menos. Prohíbe cobrar o recibir compensación por gestionar o intentar gestionar una modificación de préstamo u otra forma de suspensión de pagos hipotecarios antes de que los servicios prometidos se hayan prestado por completo. Por separado, nuestro bufete no ofrece esos servicios.

Tome con cautela también cualquier propuesta que implique transferir el título, agregar a alguien al título, o rentarle a usted su propia casa. Esos arreglos son la forma en que le quitan el capital.

Este artículo es información general sobre la ley de California y no es asesoría legal para ninguna situación específica. Si usted está lidiando con este tema, los hechos de su asunto cambiarán el análisis.