El proceso de ejecución hipotecaria extrajudicial en California

Las dos vías, y por qué casi todo el mundo usa una sola

Un prestamista que tiene una escritura de fideicomiso con poder de venta puede ejecutar sin ir al tribunal. Esa es la ejecución hipotecaria extrajudicial y es la vía habitual en California, porque es más rápida y más barata.

La vía judicial existe y se usa poco, porque trae consigo la demora de un litigio. Su única ventaja para un prestamista es que puede conservar la posibilidad de cobrar un saldo deudor, cosa que la vía extrajudicial no hace.

La secuencia y el reloj

Se registra y se notifica un aviso de incumplimiento. Eso inicia el proceso y crea un período durante el cual el prestatario puede rehabilitar el préstamo pagando lo atrasado más los costos.

Después de al menos tres meses, el fiduciario puede registrar y notificar un aviso de venta, que fija una fecha. La venta no puede ocurrir antes de 20 días después de ese aviso.

Esos son mínimos que fija la ley, no una predicción. Las ventas se posponen con regularidad, a veces varias veces, y una venta pospuesta no reinicia la secuencia. Tratar la primera fecha como la real es más seguro que dar por hecho que se va a mover.

Rehabilitar el préstamo o liquidarlo

Hasta cinco días hábiles antes de la fecha de venta, el prestatario por lo general tiene derecho a rehabilitar el préstamo pagando lo atrasado y los costos, en lugar de pagar todo el saldo. Esa es la salida que más se usa y es la que tiene el plazo más corto.

Después de esa ventana, detener la venta normalmente exige pagar el préstamo completo, lo que en la práctica significa un refinanciamiento o la venta de la propiedad. Los dos tardan más de lo que suele permitir el tiempo que queda, y por eso la fecha para rehabilitar importa más que la fecha de la venta.

Lo que no hacemos, y por qué lo decimos

Nuestro bufete no ofrece servicios de modificación de préstamos, negociación de suspensión de pagos ni rescate ante ejecuciones hipotecarias, y nuestro bufete no cobra honorarios por adelantado por esos servicios. Por separado, el artículo 2944.7 del Código Civil rige la compensación por gestionar o intentar gestionar una modificación de préstamo u otra forma de suspensión de pagos hipotecarios relacionada con una hipoteca o escritura de fideicomiso garantizada por un bien inmueble residencial de cuatro unidades de vivienda o menos.

Vale la pena decirlo sin rodeos porque los propietarios en incumplimiento son blanco activo de gente que sí cobra esos honorarios. Si alguien le pide dinero por adelantado para negociar con su prestamista, ese es el momento de detenerse.

Lo que hacemos es actuar cuando hay un defecto legal en la ejecución misma, o una disputa sobre la deuda, la garantía o el proceso.

La secuencia, con las fechas que importan

El prestamista o el fiduciario registra un aviso de incumplimiento y lo notifica. Desde ese registro deben pasar al menos tres meses antes del siguiente paso. Durante ese período el prestatario por lo general tiene derecho a rehabilitar el préstamo pagando lo atrasado más los costos.

Pasados los tres meses, el fiduciario puede registrar y notificar un aviso de venta, que indica la fecha, la hora y el lugar de la venta. La venta no se puede celebrar antes de 20 días después de que se dé ese aviso.

El derecho a rehabilitar el préstamo por lo general dura hasta cinco días hábiles antes de la fecha de venta. Pasado ese punto, pagar lo atrasado ya no detiene la venta y hay que pagar el préstamo completo.

Así que las dos fechas que un propietario debe anotar al recibir un aviso de incumplimiento son la fecha de venta y la fecha límite para rehabilitar el préstamo, cinco días hábiles antes de ella. Casi todas las opciones dependen de en qué lado de esa fecha límite se encuentre usted.

Los aplazamientos, y por qué la primera fecha sigue siendo con la que hay que planear

Las ventas se posponen con frecuencia, a veces varias veces, y un aplazamiento no reinicia la secuencia que fija la ley. Solo mueve la fecha.

Eso produce una trampa predecible. Un propietario cuya venta se pospone dos veces concluye que el proceso en realidad no avanza, deja de prepararse, y luego lo agarra una fecha que llega sin más aviso. Un aplazamiento no es una señal de debilidad en la posición del prestamista y no es una negociación.

Planee contra la fecha más temprana posible. Si se mueve, eso es tiempo ganado y no tiempo que siempre estuvo ahí.

Qué reunir en la primera semana

El aviso de incumplimiento y el aviso de venta, si ya se notificó alguno. Las fechas que traen son el marco de todo lo demás.

Los documentos originales del préstamo: el pagaré, la escritura de fideicomiso, y cualquier acuerdo de modificación. Si el préstamo fue de dinero de compra, y si la propiedad está ocupada por su dueño, determina la situación frente al saldo deudor conforme al Código de Procedimiento Civil, secciones 580b y 580d.

Un historial completo de pagos, y sus propios registros de los pagos hechos. Las disputas sobre el monto del incumplimiento son más comunes de lo que la gente espera, sobre todo cuando había una modificación o una prórroga de pago vigente.

Cualquier correspondencia sobre una modificación, una prórroga de pago o un plan de pagos. Cuando un prestamista acordó algo y luego siguió adelante de todos modos, ese es otro caso.

Dónde se puede impugnar el proceso

La mayoría de las ejecuciones son procesalmente correctas e impugnarlas compra semanas a cambio de dinero. Algunas no lo son, y los defectos que importan son específicos: avisos que no se notificaron como exige la ley, que la entidad que ejecuta no tenga lo que dice tener, un historial de pagos que no sustenta el incumplimiento alegado, o una modificación acordada y luego ignorada.

Miramos primero esas preguntas porque son las que producen un resultado real. Cuando no está presente ninguna de ellas, preferimos decírselo antes que presentar algo.

Por separado, nuestro bufete no ofrece servicios de modificación de préstamos, negociación de suspensión de pagos ni rescate ante ejecuciones hipotecarias, y nuestro bufete no cobra honorarios por adelantado por esos servicios. El artículo 2944.7 del Código Civil se aplica a la compensación por modificación o suspensión de pagos relacionada con una hipoteca o escritura de fideicomiso garantizada por un bien inmueble residencial de cuatro unidades de vivienda o menos.

Este artículo es información general sobre la ley de California y no es asesoría legal para ninguna situación específica. Si usted está lidiando con este tema, los hechos de su asunto cambiarán el análisis.