Defectos de construcción en casas nuevas de California

Qué cubre la ley

El Título 7 del Código Civil, secciones 895 y siguientes, aplica a la construcción residencial nueva. Eso significa una vivienda, otro edificio, o una mejora en un lote o dentro de un área común. Cubre casas solas, unidades adosadas y desarrollos de interés común, y el reclamo lo puede presentar un dueño individual o una asociación.

Los reclamos por defectos no tienen que apoyarse en los principios generales de la negligencia, porque la ley establece normas que la construcción debe cumplir. Cubren las filtraciones de agua, el desempeño estructural, los suelos y una serie de sistemas del edificio. No cumplir con una norma es el fundamento del reclamo.

El paso que la gente se salta

La ley establece un procedimiento previo al litigio. Antes de cualquier demanda, el constructor tiene derecho a que se le avise de los defectos reclamados, y a la oportunidad de inspeccionar y de ofrecer una reparación.

Demandar sin seguirlo es la falla procesal más común en estos asuntos, y normalmente cuesta tiempo y no el reclamo en sí. Pero cuando un plazo de prescripción está cerca, el tiempo es justo lo que menos hay.

El procedimiento también tiene un beneficio práctico. Un constructor que repara bien el trabajo en esta etapa le da al propietario un mejor resultado del que le daría una demanda. Es más rápido, y evita el costo del caso.

Por qué estos casos necesitan peritos desde temprano

Establecer que la construcción no cumplió una norma es una pregunta técnica, no legal. Hace falta gente que pueda abrir la obra, documentar lo que hay detrás, y explicar cómo el defecto causó el daño.

Esa prueba hay que reunirla antes de hacer las reparaciones. Para un propietario que vive con un problema activo, esa es una posición incómoda. Cuando una reparación no puede esperar, documente el trabajo a fondo antes y durante. Una vez que se vuelva a cerrar, la condición abierta no volverá a existir.

Plazos

La ley tiene sus propios plazos de prescripción. Cada componente lleva un plazo distinto, y corren a partir de hechos distintos. Un techo, un sistema de plomería y un elemento estructural no están todos en el mismo reloj.

Los plazos varían, y el procedimiento previo al litigio toma su propio tiempo. Así que el paso útil, en cuanto encuentre un problema, es determinar pronto en qué punto están los plazos. No espere a que el constructor lleve varios meses sin responder.

La secuencia previa al litigio

El propietario le entrega al constructor un aviso de los defectos reclamados. El aviso tiene que describir el reclamo con un detalle razonable, porque lo que diga define qué atiende el proceso.

El constructor acusa recibo del aviso y puede inspeccionar, incluidas pruebas, y puede hacer una segunda inspección cuando la primera señale que hace falta.

El constructor puede entonces ofrecer reparar, estableciendo qué propone hacer y cuándo, o puede ofrecer una compensación en su lugar.

El propietario puede aceptar, o puede pedir un contratista alternativo de entre los que ofrezca el constructor. El constructor tiene entonces plazos fijos para responder y para terminar el trabajo. Si los incumple, o deja la reparación sin hacer, el propietario por lo general queda liberado del proceso y puede seguir adelante.

La secuencia es manejable, pero no perdona los pasos saltados, y hay plazos definidos a lo largo de todo el proceso.

Documentar antes de que llegue el constructor

El constructor va a inspeccionar, y su propio perito se va a formar una opinión. La posición del propietario es mucho más fuerte cuando la condición ya se documentó de forma independiente.

Fotografíe y grabe todo, con fecha, incluido lo que está detrás y debajo de los acabados si ya se abrió algo. Anote el historial, es decir, cuándo apareció el problema, en qué condiciones, y cómo ha avanzado. Cuando hay agua de por medio, anote el clima y el patrón. Las filtraciones que van y vienen muchas veces se le achacan a cómo vive el dueño en la casa.

Contrate a su propio perito desde temprano cuando el defecto sea estructural, o tenga que ver con filtraciones de agua o con suelos. El informe da forma a lo que va en el aviso, y un aviso que describe el síntoma en lugar del defecto estrecha lo que el proceso atiende.

Dónde están los plazos

La Right to Repair Act tiene sus propios plazos de prescripción, y no son todos iguales. Cada componente lleva plazos distintos, que corren a partir de hechos distintos, así que una sola propiedad puede tener varios relojes andando a la vez.

El procedimiento previo al litigio también toma su propio tiempo. Digamos que un propietario encuentra un problema, espera a ver si empeora, después entrega el aviso y espera durante los plazos de respuesta del constructor. La ventana que queda puede ser corta.

La regla práctica es determinar en qué punto están los plazos en el momento del descubrimiento, no en el momento de la frustración.

Este artículo es información general sobre la ley de California y no es asesoría legal para ninguna situación específica. Si usted está lidiando con este tema, los hechos de su asunto cambiarán el análisis.