Qué hace y qué no hace una cláusula de venta en el estado en que se encuentra

Qué asigna realmente la cláusula

El lenguaje de venta en el estado en que se encuentra asigna el riesgo de las condiciones que un comprador podría encontrar inspeccionando. El vendedor está diciendo que no va a arreglar nada y que el precio lo refleja. Los compradores lo aceptan de forma rutinaria, y por sí solo no es una señal de alarma.

Lo que no hace es convertir un problema conocido en problema del comprador por obra de la redacción. El deber de divulgación lo impone la ley y lo impone el derecho del fraude. Una cláusula contractual entre las partes no elimina ninguno de los dos.

Ocultar es otra cosa

Hay una diferencia entre no mencionar algo y tomar medidas para esconderlo. Pintar encima de una mancha de agua activa, rehacer el jardín para disimular una falla de drenaje, o programar una visita para que no coincida con un problema que se repite son actos positivos.

Cuando eso ha ocurrido, la cláusula de venta en el estado en que se encuentra es casi irrelevante. Los tribunales no leen una cláusula contractual general como un permiso para engañar, y la prueba del ocultamiento tiende a volver sencillo el resto del caso.

La propia posición del comprador

La venta en el estado en que se encuentra sí eleva la importancia de la contingencia de inspección, porque es la principal protección del comprador para todo lo que sea detectable. Renunciar a las inspecciones en una compra así para hacer más atractiva una oferta es una decisión que conviene tomar a conciencia.

Cuando una inspección identifica algo y el comprador sigue adelante de todos modos, eso por lo general cierra la discusión sobre ese punto más adelante. Cuando la inspección no habría podido identificarlo razonablemente, la cláusula hace mucho menos trabajo del que el vendedor esperaba.

Cómo comprobar si hay un reclamo

Las preguntas son siempre las mismas. Si el vendedor lo sabía. Si hay un documento que muestre que lo sabía. Si la condición era de las que una inspección razonable habría revelado. Si alguien tomó medidas para disimularla.

Cuando las respuestas son que sí lo sabía, que hay un rastro documental, que una inspección no lo habría detectado, y que se hizo algo para esconderlo, la cláusula de venta en el estado en que se encuentra no es el obstáculo que parece.

Qué miran los tribunales

Si el vendedor tenía conocimiento efectivo. Esta es la pregunta central y se responde con documentos, no con testimonios.

Si la condición era razonablemente detectable mediante una inspección. Un defecto que una inspección ordinaria habría detectado cae de lleno dentro de lo que la cláusula le asigna al comprador. Uno escondido detrás de acabados, no.

Si se hizo algo para disimularlo. Pintura fresca sobre una mancha, piso nuevo sobre un contrapiso dañado, jardinería que desvía el agua para una visita. El ocultamiento activo derrota la cláusula.

Qué decían realmente las divulgaciones. Un vendedor que respondió una pregunta concreta con una mentira concreta está en una posición distinta de uno que no dijo nada.

La decisión del comprador sobre la inspección

En una compra en el estado en que se encuentra, la contingencia de inspección es la protección principal, y renunciar a ella para reforzar una oferta es un intercambio real y no un trámite.

Cuando la inspección identifica algo y el comprador sigue adelante sin renegociar, eso por lo general cierra cualquier queja posterior al respecto. Cuando el inspector señaló un área como necesitada de una inspección especializada adicional y el comprador no le dio seguimiento, lo mismo vale para lo que esa inspección habría encontrado.

La práctica útil es tratar el informe de inspección como una lista de preguntas y no como un veredicto, y resolver las que queden abiertas antes de levantar la contingencia.

Cómo evaluar si usted tiene un reclamo

Cuatro preguntas, en orden. Si el vendedor lo sabía. Si hay un documento que lo pruebe. Si una inspección razonable lo habría revelado. Si se hizo algo para esconderlo.

Los reclamos fuertes responden: sí, sí, no, y muchas veces sí. Los reclamos débiles fallan en la segunda pregunta, porque un defecto que el vendedor probablemente conocía pero que no se puede probar es difícil de perseguir.

El archivo de permisos, el anuncio anterior y el historial de reclamos de seguro son donde estos casos normalmente se ganan o se abandonan, y los tres se pueden revisar antes de comprometerse con nada.

Este artículo es información general sobre la ley de California y no es asesoría legal para ninguna situación específica. Si usted está lidiando con este tema, los hechos de su asunto cambiarán el análisis.