Cercas divisorias y cercas de rencor

La Good Neighbor Fence Act

El Código Civil, sección 841, fija el punto de partida. La ley supone que una cerca que divide dos propiedades beneficia por igual a los dos vecinos. Así que también supone que cada uno debe la mitad de lo que la cerca cuesta razonablemente. Eso cubre la construcción, el mantenimiento y el reemplazo necesario.

Eso es una presunción, no una regla. Una presunción es un punto de partida del que la ley se aparta cuando los hechos lo piden. Aquí se puede desvirtuar, es decir, refutar, cuando una responsabilidad igual sería injusta. La ley señala qué la vuelve injusta. Una es un costo que recae mucho más sobre un dueño que sobre el otro. Otra es un costo que supera el beneficio que la cerca le da a la propiedad. Una tercera es un trabajo que no era razonable proponer desde el principio.

El aviso que hay que dar primero

Esta es la parte que agarra desprevenida a la gente. Hay que dar el aviso antes de gastar el dinero, no después. Va por escrito a cada dueño colindante afectado, con 30 días de anticipación. El aviso tiene que cubrir cinco cosas. Qué tiene de malo la cerca actual. Qué propone usted hacer al respecto. El costo estimado. Cómo propone repartir ese costo. Y cuándo se haría el trabajo.

La mayoría de la gente construye la cerca primero y entrega la cuenta después. Ese es el orden equivocado. El aviso es lo que le permite apoyarse en la presunción de que el costo se comparte.

El aviso también es lo que resuelve la mayoría de estos asuntos. Déle a un vecino una propuesta por escrito con una cifra real, y normalmente acepta o vuelve con una contrapropuesta. De cualquier forma, la disputa suele terminar ahí.

Las cercas de rencor

La sección 841.4 trata de la cerca construida para castigar a alguien. Cubre una cerca, o cualquier cosa construida para funcionar como cerca, que pase de 10 pies de alto. La altura extra tiene que ser innecesaria. La cerca además tiene que haberse levantado o mantenido por malicia, para molestar al dueño u ocupante de al lado. Una cerca así es una molestia privada.

Cada parte de esa prueba cumple una función. La altura tiene que pasar de 10 pies. La altura extra no tiene que servir para nada. Y el motivo de la cerca tiene que ser malicioso, es decir, tiene que haber estado dirigido contra el vecino. Una cerca alta construida por privacidad, o para contener animales, no es una cerca de rencor, piense lo que piense el vecino de ella.

Estos casos dependen de la prueba de por qué se levantó la cerca. Esa prueba rara vez viene de la cerca misma. Viene de lo que se dijo y se escribió en su momento.

Dónde mandan las reglas locales

Las ciudades, los condados y las asociaciones de propietarios fijan sus propias reglas sobre cercas. Cubren la altura, los materiales y los retiros, es decir, qué tan atrás de la línea de propiedad tiene que quedar la cerca. Esas reglas muchas veces son más estrictas que la ley estatal. Así que una cerca perfectamente legal conforme a la sección 841.4 igual puede violar un límite de altura local. También puede violar un convenio de la asociación, que es una de las reglas que los documentos de la asociación les imponen a los dueños.

Así que la primera pregunta sobre una cerca que a usted le molesta muchas veces no es legal en absoluto. Es si la cerca cumple con la ordenanza local. Eso es más rápido y más barato de establecer que un reclamo por molestia.

Qué tiene que decir el aviso de 30 días

El Código Civil, sección 841, no solo exige un aviso. Dice qué tiene que contener el aviso. Explique el problema con la cerca actual. Explique qué propone hacer, cuánto se estima que cuesta, y cómo propone repartir ese costo. Dé un calendario para el trabajo.

Un mensaje que diga que hay que reemplazar la cerca y que pida la mitad no es ese aviso. No activa la presunción legal de que el costo se comparte.

En la práctica, un aviso bien redactado hace casi todo el trabajo. Déle a un vecino una propuesta concreta, dos presupuestos y una fecha, y normalmente acepta o contrapropone. El asunto se resuelve ahí, sin que nadie dé más pasos. Entréguelo de una forma que después pueda probar que lo entregó, y guarde una copia.

Cómo desvirtuar la presunción de reparto igual

La presunción de responsabilidad igual se puede vencer cuando una responsabilidad igual sería injusta. La ley señala cuatro preguntas. ¿El terreno de un dueño saca mucho más provecho de la cerca que el del otro? ¿El costo supera la diferencia que la cerca hace en lo que vale la propiedad? ¿Pagar la mitad le impondría una carga financiera indebida a un dueño? ¿Y el trabajo propuesto es razonable siquiera?

La situación que vemos una y otra vez es la de un vecino que quiere mucho más que una cerca funcional y aun así espera que le paguen la mitad. Cuando la especificación se eligió para el gusto de un dueño, esa es una base razonable para discutir el reparto.

Revise primero las reglas locales

Antes de tratar una cerca como un problema legal, revise las reglas locales. ¿Cumple con la ordenanza de la ciudad o del condado? Si la propiedad está en una asociación de propietarios, ¿cumple con las reglas de la asociación? Las ciudades y los condados suelen regular la altura, los materiales y los retiros, y los convenios de las asociaciones muchas veces son todavía más estrictos.

Esto importa por una razón práctica. Conseguir que la ciudad o la asociación hagan valer su propia regla es más rápido y más barato que un reclamo por molestia. Y una cerca que es legal conforme al Código Civil, sección 841.4, igual puede violar un límite de altura local.

Importa también en la otra dirección. La cerca que usted está a punto de construir, con la especificación que le gusta, puede necesitar un permiso. Construir primero y preguntar después es el orden caro de hacerlo.

Las vistas, y lo que California no protege

Los dueños con frecuencia dan por hecho que taparles la vista es algo por lo que pueden demandar. Por lo general en California no lo es. Eso cambia solo cuando existe una de tres cosas. Una servidumbre de vista registrada, que es un derecho de vista escrito en el registro de la propiedad. Una ordenanza local sobre vistas. O un convenio de la asociación que proteja la vista.

La sección 841.4 se ocupa del rencor, no de la obstrucción. La cerca tiene que pasar innecesariamente de 10 pies de alto. Además de eso, tiene que haberse levantado o mantenido con malicia para molestarlo a usted. Una cerca alta construida por privacidad o seguridad es legal aunque le quite la vista. Lo que separa a las dos es la prueba del propósito.

Este artículo es información general sobre la ley de California y no es asesoría legal para ninguna situación específica. Si usted está lidiando con este tema, los hechos de su asunto cambiarán el análisis.