Servidumbres en California

Las dos parcelas

La mayoría de las servidumbres involucran dos terrenos. El predio dominante tiene el beneficio, el derecho a hacer algo. El predio sirviente carga con el gravamen. El derecho normalmente va unido al terreno y no a una persona, por eso sobrevive a una venta y por eso un comprador hereda tanto el beneficio como el gravamen, haya leído o no el informe de título.

Algunas servidumbres benefician a una persona o a una empresa en lugar de a una parcela. La servidumbre de servicios públicos es el ejemplo común. Estas son personales y se comportan de otra manera cuando hay una transferencia.

Cómo nacen

Por otorgamiento o reserva expresa. Alguien lo pone por escrito y lo registra. Es la más limpia de todas y manda la redacción del documento, por eso las disputas sobre servidumbres expresas suelen ser disputas de interpretación.

Por implicación. Cuando un dueño ha venido usando parte de una parcela para servir a otra parte, y después divide la parcela, el uso puede continuar como servidumbre implícita si era aparente y razonablemente necesario.

Por necesidad. Cuando una división deja una parcela sin acceso a una vía pública, la ley suple un derecho de paso en lugar de dejar el terreno inservible.

Por prescripción. Un uso prolongado que sea abierto, notorio, continuo y hostil durante cinco años puede madurar hasta convertirse en el derecho a seguir usando el terreno. Esto da el uso, no la propiedad, y a diferencia de la usucapión no exige haber pagado los impuestos.

Las palabras deciden el alcance

Con una servidumbre expresa, la discusión casi nunca es sobre si el derecho existe. Es sobre hasta dónde llega. Si un derecho de paso para acceso permite un camino más ancho, más tráfico, servicios públicos en el suelo debajo de él, o el uso por una parcela a la que no servía cuando se otorgó la servidumbre.

Esas preguntas se responden leyendo el instrumento que la creó, en el contexto de lo que las partes hacían en ese momento. Cuando la redacción es amplia, el alcance suele ser amplio. Cuando menciona un fin, ese fin tiende a limitarla.

Qué conserva el dueño del terreno gravado

Una servidumbre no es propiedad. El dueño del terreno gravado conserva todos los derechos que no ha cedido, incluido el de usar él mismo el área de maneras que no interfieran de forma irrazonable.

El límite correspondiente es que no puede obstruir la servidumbre ni reubicarla de forma unilateral. Los portones, la jardinería y la pavimentación son donde suele empezar esta discusión, porque cada uno de ellos puede ser razonable u obstructivo según los hechos.

Cómo se crea cada tipo y cómo se prueba cada uno

Una servidumbre expresa se crea con un documento, normalmente registrado. Se prueba presentando el instrumento, y la discusión es sobre qué significan las palabras y no sobre si el derecho existe.

Una servidumbre implícita nace cuando se divide una parcela y continúa un uso que era aparente y razonablemente necesario. Se prueba demostrando la propiedad común anterior, el uso preexistente, y que ese uso era visible y razonablemente necesario al momento de la división.

Una servidumbre por necesidad nace cuando una división deja una parcela sin acceso a una vía pública. Exige propiedad común anterior y necesidad estricta, y dura lo que dure la necesidad.

Una servidumbre por prescripción nace de cinco años de uso abierto, notorio, continuo y hostil. Se prueba con evidencia histórica, y por eso estos casos dependen de fotografías antiguas, dueños anteriores y registros fechados.

Las servidumbres de servicios públicos y los derechos parecidos que tiene una empresa en lugar de una parcela vecina son servidumbres personales, y se comportan de otra manera en una transferencia porque no hay un predio dominante que lleve el beneficio.

El alcance: la discusión que realmente ocurre

Casi ninguna disputa de servidumbre es sobre si la servidumbre existe. Es sobre qué permite la servidumbre, y esa pregunta tiene siempre la misma forma.

Si un derecho de paso otorgado para acceder a una parcela puede servir a parcelas adicionales que el dueño adquiera después. Si una servidumbre de acceso incluye el derecho a tender servicios públicos por debajo. Si un derecho establecido por un uso ocasional sustenta un tráfico comercial diario. Si el titular puede pavimentar, ensanchar o poner un portón.

Las servidumbres expresas se leen conforme a sus términos en el contexto de lo que las partes hacían en ese momento. Un otorgamiento que menciona un fin tiende a quedar limitado por ese fin. Un otorgamiento amplio tiende a leerse de forma amplia. Las servidumbres por prescripción quedan limitadas por el uso que las creó, que es una restricción más estrecha de lo que la mayoría de los titulares espera.

Qué puede seguir haciendo el dueño del terreno gravado

La propiedad del terreno gravado continúa, sujeta a la servidumbre. El dueño puede usar el área de cualquier forma que no interfiera de manera irrazonable con los derechos del titular de la servidumbre.

Los portones son el punto de fricción recurrente. Un portón no es automáticamente una interferencia irrazonable, y que lo sea depende de la carga que impone frente al interés legítimo del dueño en la seguridad o en contener ganado. El mismo análisis aplica a la jardinería, al estacionamiento y a los cambios de superficie.

Lo que el dueño no puede hacer es bloquear la servidumbre ni moverla de forma unilateral a un lugar más conveniente. La reubicación por lo general requiere el acuerdo del titular.

Cómo termina una servidumbre

Por renuncia escrita del titular, registrada. Por confusión, cuando una misma persona llega a ser dueña de las dos parcelas. Por vencimiento, cuando el instrumento fijó un plazo. Por el fin de la necesidad, en el caso de una servidumbre por necesidad. Por abandono, que exige una conducta que muestre la intención de renunciar al derecho y no simplemente no usarlo durante un tiempo. Y por prescripción contra el titular, cuando el dueño del terreno gravado bloquea el uso de forma abierta y continua durante cinco años.

El solo desuso no termina una servidumbre, lo que sorprende a los compradores que adquieren una propiedad con un derecho de paso sin usar que la cruza y dan por hecho que ya caducó.

Este artículo es información general sobre la ley de California y no es asesoría legal para ninguna situación específica. Si usted está lidiando con este tema, los hechos de su asunto cambiarán el análisis.