Descripciones por rumbos y distancias en California

Cómo se construye la descripción

Toda descripción por rumbos y distancias empieza en un punto de partida, que está atado a algo identificable: la esquina de una sección, un mojón registrado, el cruce de dos calles.

Desde ahí recita una serie de llamados. Cada llamado tiene un rumbo, la dirección expresada como un ángulo desde el norte o el sur, y una distancia. De ahí, norte 42 grados 15 minutos este, 180.00 pies. Cada llamado termina donde empieza el siguiente, y el último tiene que regresar al punto de partida.

Los metes son las medidas. Los bounds son los elementos físicos o registrados hacia los que corre la línea o a lo largo de los cuales corre: un arroyo, un camino, un muro, una parcela colindante. Una descripción puede usar ambos, y las que causan problemas normalmente lo hacen.

Por qué dos descripciones del mismo terreno pueden no coincidir

Los rumbos y las distancias se registran en un momento, con los instrumentos de ese momento, por una persona que pudo haberse equivocado. Los mojones se mueven, se deterioran o se retiran. Los caminos se realinean. Un arroyo señalado como lindero cambia de curso a lo largo de un siglo.

Así que el papel y el terreno se van separando, y un levantamiento moderno que trabaje con la misma descripción puede poner la línea donde el levantamiento anterior no la puso.

Los tribunales de California resuelven esos conflictos con un orden de prioridad desarrollado justamente para este problema. Los mojones naturales por lo general mandan sobre los artificiales, los artificiales sobre los rumbos y distancias, y los rumbos y distancias sobre la superficie declarada. El razonamiento es que las cosas más difíciles de falsificar o de confundir son la prueba más confiable de lo que las partes quisieron decir.

Esa jerarquía es la razón por la que un llamado a un arroyo puede ganarle a una distancia declarada, y por la que la cifra de superficie al final de una descripción es lo más débil de ella.

Qué hacer cuando su descripción no cierra

Una descripción cierra cuando los llamados regresan al punto de partida. Muchas antiguas no lo hacen, y dejan un hueco o un traslape, y en esa discrepancia es donde vive la disputa.

Un topógrafo con licencia puede identificar la falla y, a partir del registro que la rodea, normalmente deducir qué se pretendía. Esa opinión es prueba, no una determinación, y cuando el topógrafo del dueño colindante llega a otra conclusión la pregunta se vuelve jurídica.

Cuando dos descripciones registradas se contradicen de verdad, la solución es una acción para esclarecer el título o para determinar el lindero, y no una negociación, porque solo una sentencia obliga al registro y a los dueños futuros.

Los rumbos y distancias frente a las alternativas

La mayoría de las propiedades suburbanas de California se describen por referencia a un mapa de fraccionamiento registrado: lote 14 del fraccionamiento 3821. Esa descripción es corta, precisa y fácil de ubicar, porque el mapa hace el trabajo.

Las parcelas rurales, antiguas e irregulares se siguen describiendo por rumbos y distancias, y las servidumbres también, y por eso las disputas de servidumbre tan a menudo se convierten en disputas sobre la descripción.

También está el sistema público de levantamiento de tierras, que describe el terreno por township, range y section. En California aparece en zonas rurales y en los llamados que fijan un punto de partida.

Si su escritura usa rumbos y distancias y la parcela colindante usa un mapa de fraccionamiento, ese solo desajuste ya justifica un levantamiento topográfico antes de que nadie construya una cerca.

Qué necesitamos para revisar una

La escritura con la descripción legal completa, no el resumen de la primera página. Cualquier escritura anterior de la cadena, porque las descripciones se vuelven a mecanografiar y se introducen errores. Cualquier mapa registrado que se mencione en los llamados. Cualquier levantamiento que se haya hecho alguna vez sobre cualquiera de las dos parcelas.

Una acción para determinar el lindero se presenta donde está la propiedad, conforme al Código de Procedimiento Civil, sección 392, que es también donde está registrado cada uno de esos documentos.

Este artículo es información general sobre la ley de California y no es asesoría legal para ninguna situación específica. Si usted está lidiando con este tema, los hechos de su asunto cambiarán el análisis.