Tener bienes raíces de California en una LLC

Para qué sirve la estructura

El propósito es contener. Si algo sale mal en una propiedad, el reclamo se dirige contra la entidad que la posee. No se dirige contra el dueño a título personal, ni contra el resto de lo que tiene. Para alguien que tiene varias propiedades en renta, tener entidades separadas impide que un problema alcance a las demás.

No es en sí una estrategia fiscal. Una LLC de un solo miembro por lo general se ignora para efectos del impuesto federal sobre la renta, es decir, las autoridades fiscales miran directamente a través de ella hasta el dueño. Así que el tratamiento fiscal muchas veces se ve igual que antes. Quien constituye una LLC esperando un resultado fiscal normalmente se lleva una decepción.

Transferir la propiedad es el paso que importa

Constituir la entidad no hace nada por sí solo. La propiedad tiene que transferírsele mediante una escritura registrada, es decir, una escritura presentada en el registro del condado. Esa transferencia tiene consecuencias que conviene entender antes.

La mayoría de los préstamos tienen una cláusula de vencimiento anticipado por venta (due-on-sale). Esa cláusula le permite al prestamista exigir todo el saldo cuando la propiedad cambia de manos. Los prestamistas muchas veces no la hacen valer en una transferencia a una entidad que el prestatario controla. Muchas veces no es nunca, así que conviene plantearlo con el prestamista en vez de descubrir su postura después.

La transferencia también puede afectar cómo se tasa la propiedad para el impuesto predial, y qué sigue cubriendo el seguro de título. Las pólizas de seguro también tienen que nombrar al dueño correcto. Cada una de estas cosas es sencilla si se atiende en su momento, e incómoda después.

Manejarla como una entidad real

Aquí es donde se gana o se pierde la protección. La LLC necesita su propia cuenta bancaria, y el dinero no debe pasar de un lado a otro entre esa cuenta y las personales. Necesita un contrato de funcionamiento (operating agreement), que es el documento escrito que establece cómo se maneja la entidad y quién decide qué. Eso importa sobre todo cuando hay más de un miembro. Los arrendamientos, los contratos y los seguros tienen que estar a nombre de la entidad. Las presentaciones y las cuotas tienen que mantenerse al corriente.

Nada de eso es difícil. Todo eso se descuida. Y el descuido es precisamente a lo que apunta quien reclama cuando argumenta que la entidad debe desconocerse, para que el reclamo alcance al dueño.

Dónde una LLC no ayuda

No protege contra la conducta de uno mismo. Un dueño que es personalmente negligente, es decir, descuidado de una forma que la ley reconoce, sigue siendo personalmente responsable. La entidad no absorbe eso.

No derrota una garantía personal. Cuando un prestamista exigió una, la garantía es la exposición y la entidad no viene al caso.

Y para una residencia personal por lo general es la herramienta equivocada. Puede complicar el préstamo, el seguro y la exención de propietario en el recibo del impuesto predial. El beneficio rara vez compensa la molestia.

Transferir la propiedad a la entidad

Constituirla no hace nada por sí solo. La propiedad tiene que transferirse a la entidad mediante una escritura registrada, es decir, una escritura presentada en el registro del condado. Esa transferencia plantea cuatro preguntas que conviene responder antes.

El préstamo. La mayoría tienen una cláusula de vencimiento anticipado por venta (due-on-sale), que le permite al prestamista exigir el saldo cuando la propiedad cambia de manos. Los prestamistas con frecuencia no la hacen valer en una transferencia a una entidad que el prestatario controla. Aun así vale la pena confirmar la postura con el prestamista en lugar de descubrirla después.

El impuesto predial. Que la transferencia cuente como un cambio de propiedad para efectos de la tasación depende de quién tenía qué proporción antes y después. Una transferencia que refleja la propiedad ya existente se trata de forma distinta de una que la cambia.

El seguro de título. Una póliza de propietario asegura a la persona que aparece en ella, y a nadie más. Transferir a una entidad puede afectar esa cobertura. Compruébelo en lugar de dar por hecho que se traslada.

Los seguros. Las pólizas de la propiedad y de responsabilidad civil tienen que nombrar a la entidad como dueña asegurada. De lo contrario, quien presenta el reclamo es una parte que no es dueña de la propiedad.

Los hábitos que mantienen la protección

Una cuenta bancaria dedicada para la entidad, usada para todo lo que la propiedad recibe y todo lo que paga. Nada de gastos personales desde ella. Nada de gastos de la entidad desde cuentas personales.

Un contrato de funcionamiento, que es el reglamento escrito de cómo opera la entidad. Importa sobre todo cuando hay más de un miembro, y solo ayuda si de verdad se cumple.

Los arrendamientos, contratos, seguros y servicios a nombre de la entidad. Fírmelos en calidad de representante, es decir, firme como administrador o miembro de la entidad y no como usted mismo.

El dinero que se saca, documentado como una distribución, que es un pago formal de la entidad a su dueño. No dinero movido de un lado a otro cuando conviene.

Las presentaciones y las cuotas al corriente. Eso incluye la obligación anual del impuesto de franquicia que aplica a las entidades de California independientemente de sus ingresos.

Suficiente dinero en la entidad, y suficiente seguro, para los riesgos que presenta la propiedad. El término para eso es capitalización adecuada. Una entidad sin reservas y con poca cobertura le regala un argumento a cualquiera que alegue que debe desconocerse.

Varias propiedades, varias entidades

La razón para usar entidades separadas para propiedades separadas es contener. Un reclamo que surge en una propiedad alcanza a esa entidad y no a las demás.

El costo es administrativo. Cada entidad necesita su propia cuenta, sus propias presentaciones y su propia cuota anual. Hay que mantener la disciplina en todas ellas. Los dueños que constituyen varias entidades y luego las manejan todas por una sola cuenta tienen el costo sin el beneficio.

Para una cartera pequeña vale la pena hacer el cálculo con honestidad. Una sola entidad bien manejada, con un buen seguro detrás, muchas veces protege más que cuatro que nadie mantiene.

Este artículo es información general sobre la ley de California y no es asesoría legal para ninguna situación específica. Si usted está lidiando con este tema, los hechos de su asunto cambiarán el análisis.