La Proposición 19 y la propiedad heredada en California

Qué cambió

Antes de la Proposición 19, un padre o una madre podía pasarle la residencia principal a un hijo y la base fiscal baja se quedaba tal cual. No había revaluación, ni límite sobre el valor de la casa, ni regla de que el hijo tuviera que vivir ahí. Otras propiedades también podían pasar con una exclusión hasta cierto límite adicional.

El artículo XIII A, sección 2.1, de la Constitución de California cambió las dos cosas. Para las transferencias hechas a partir del 16 de febrero de 2021, la exclusión cubre solo una casa familiar. Tiene que haber sido la residencia principal de quien la transfiere, el padre o la madre que la entrega. También tiene que convertirse en la residencia principal de quien la recibe, el hijo. La exclusión para otras propiedades entre padres e hijos se eliminó.

Ahora existe un tope sobre cuánto valor puede excluirse. Para las transferencias realizadas entre el 16 de febrero de 2025 y el 15 de febrero de 2027, el tope es el valor base ajustado de la propiedad, que es el valor tasado anterior trasladado, más $1,044,586. Cuando el valor justo de mercado supera esa suma, el excedente se agrega al valor gravable. El State Board of Equalization ajusta el monto adicional cada dos años.

Qué significa para una familia en la práctica

Digamos que una casa familiar lleva décadas tributando sobre un valor catastral bajo. Si el hijo que la hereda se muda a ella, la base antigua puede seguir arrastrándose en buena medida. El tope aplica de cualquier forma.

Esa misma casa se revalúa a valor de mercado si el hijo la conserva como propiedad en renta o vive en otro lado. En una propiedad del sur de California conservada durante mucho tiempo, el impuesto anual puede subir de golpe. Llega genere o no ingresos la propiedad.

Esa sola consecuencia impulsa buena parte de lo que vemos. Dos hermanos heredan una casa juntos. Uno quiere conservarla y el otro quiere vender. Ahora los dos negocian contra un recibo de impuestos que puede dejar fuera del alcance de cualquiera de los dos la opción de quedarse con la casa.

Por qué aparece en las disputas de partición y de sucesión

La consecuencia fiscal es ahora uno de los hechos que deciden si una propiedad heredada se conserva o se vende. Eso la convierte en una de las presiones detrás de las acciones de partición y las disputas sucesorias que vienen después. Una acción de partición es un caso judicial que obliga a dividir o vender una propiedad en copropiedad.

El momento también importa. Hay que cumplir tanto el requisito de residencia principal como los requisitos de presentación. Una familia que discute durante dos años qué hacer con una casa puede perder la opción mientras discute.

Cuando una propiedad heredada está en disputa, conviene determinar pronto la situación del impuesto predial. Normalmente cambia la negociación, porque una preocupación vaga se convierte en una cifra con la que las dos partes pueden planear.

Asesorarse sobre el impuesto además del título

Nosotros atendemos el lado de la propiedad y de la sucesión. Es decir, quién es dueño de qué, cómo está titulado, y cómo se resuelve una disputa entre dueños. Las preguntas sobre la tasación le corresponden al tasador del condado y a un profesional en materia fiscal. La oficina del tasador maneja los formularios de solicitud y los plazos.

Lo que sí diríamos es que las dos preguntas no se pueden responder por separado de forma sensata. Un plan para la propiedad que ignore la consecuencia de la revaluación no es un plan.

Cómo saber si aplica la exclusión

Si la propiedad era la residencia principal de quien la transfiere, es decir, la casa principal del padre o de la madre. Si era una propiedad en renta o una segunda casa, la exclusión de la casa familiar no aplica. La Proposición 19 eliminó la exclusión entre padres e hijos para los demás bienes.

Si se va a convertir en la residencia principal de quien la recibe, es decir, en la casa principal del hijo. Ahora se exige que el hijo la ocupe. Conforme a las reglas anteriores no se exigía.

Cuál es el valor base ajustado y cuál es el valor justo de mercado actual. El primero es el valor tasado anterior trasladado. El segundo es lo que la vivienda se vendería hoy. Para las transferencias realizadas entre el 16 de febrero de 2025 y el 15 de febrero de 2027, el monto excluido es el valor base ajustado más $1,044,586, y el valor de mercado que supere esa suma se reincorpora al valor gravable. El monto adicional se ajusta cada dos años.

Si se cumplieron los requisitos de presentación. La exclusión se solicita a través del tasador del condado, y tiene sus propios formularios y plazos.

El tasador administra todo esto. Nosotros nos ocupamos de la propiedad y de la disputa. Las preguntas sobre la tasación le corresponden a la oficina del tasador y a un profesional en materia fiscal.

La aritmética con la que se topan las familias

Una vivienda del sur de California conservada durante décadas puede tributar sobre un valor muy inferior a su precio de venta actual. Cuando la diferencia supera el monto de exclusión ajustado aplicable, el excedente se suma al valor gravable. Esto es así incluso para un hijo que se muda a la vivienda.

Para un hijo que no la ocupa, la propiedad se revalúa a valor de mercado. En una propiedad conservada desde los años 1980 eso puede multiplicar el recibo anual de impuestos. Llega produzca o no ingresos la propiedad.

Por eso una casa heredada que la familia daba por hecho que podía permitirse conservar con frecuencia resulta que no lo es. También por eso la decisión no puede esperar sensatamente mientras todos lo piensan.

Por qué provoca tantas disputas

La consecuencia de la revaluación es ahora uno de los hechos que determinan si una propiedad heredada se conserva o se vende. Eso la pone en el centro de las acciones de partición y de las disputas sucesorias entre hermanos.

También introduce presión de tiempo. Hay que cumplir tanto el requisito de residencia principal como los requisitos de presentación del tasador. Así que una familia que discute durante dos años qué hacer con una casa puede perder la opción mientras discute.

Cuando una propiedad heredada está en disputa, determinar pronto la situación fiscal normalmente mejora la negociación. Sustituye una preocupación vaga por una cifra con la que las dos partes pueden planear. Con frecuencia muestra que el hermano que quiere conservar la casa no puede permitírselo. A veces muestra que el que quiere vender está argumentando en contra de su propio interés.

Este artículo es información general sobre la ley de California y no es asesoría legal para ninguna situación específica. Si usted está lidiando con este tema, los hechos de su asunto cambiarán el análisis.